楼市大松绑？别激动：是为房产税铺路

原标题：楼市大松绑？别激动：是为房产税铺路

文 | 谢中秀 贾敏

楼市大减税。

房产市场中，针对二手房交易，出现10多年来力度最大的一次减税。

从3月11日开始，东莞二手房交易个税将进行调整。近一段时间以来，北京、上海确认二手房交易税中增值税附加税减半，广州、深圳传出跟进。

吃瓜群众看着满屏的新闻，只知道减了交易税，其他的看不出个所以然。

是不是楼市真的要松绑了？调降交易税是不是变相降价？是不是买房省掉很多手续费了？是不是楼市真的又要再次沸腾了？

你先不要被房产中介的朋友圈吓到，待我一一与你讲清楚。

大减税

东莞被传降低的税费便是二手房交易个人所得税，这并不是一个新税种。

二手房交易，通常为低买高卖，即买房时候价格比较便宜，卖房的时候价格比较贵。中间的差价，再扣除按揭、维护、纳税等合理的成本之后，视作是卖方业主的“收入”，这部分收入需要缴纳个人所得税，税率为20%。

即（原价-转让价-合理费用）*20%

如果选择差额20%，那么需要提供原购价发票、装修发票等成本资料，如果不能提供将按照成交价的2%计算个税。

此前，东莞二手房交易一般只能选择差额的20%计算个税。除非是卖家无法提供购房合同等凭证，且税务部门无法查询上次交易价格记录，才能按照转让价格×核定征收率2%计算个税。

假设2005年，业主A以50万购入东莞的一套商品住宅，算上装修、贷款利息等约10万元，那么该套房的成本约60万元。目前，该套房可以卖到220万元。假如不是唯一住宅，则即便房产证已满5年，仍需缴纳个税。未满5年的唯一住宅同样如此。

如果按原来差额20%计算个税：（220万-60万）*20%=32万元。

但如果按照成交总额2%计算：220万*2%=4.4万元。

两者之差达到27.6万元，以2%计算则省了86%的个税。对于涨幅越大的房子来说，差额就更大，省下的钱就更多。

举例说明

对升值幅度大的房产来说，选择总额的2%来计算显然更加实惠。差额20%的计税方式则对升值少的房产更为友好。例如业主B在2年前以200万元购入一套房产，但如今卖出时市价仅为220万元，以20%差额计算，需要缴纳4万元，以总额的2%计算，则需要缴纳4.4万元。

因此，若东莞确实施行两种计算方式自行选择的政策，无疑将促使业主选择税费更少的那种。

为房产税铺路

正如人们所料，此前在东莞，二手房交易中的个人所得税按差额20%征收，该税费应由卖方承担，但实际交易中都转嫁到买方，加重了买房人的负担。

新政之后，对于产权证出证满2年的房子，尤其是多年没有买卖过的房子，二手房交易的税费出现了大幅下降，甚至可能节省三分之二以上的交易成本。因此，东莞的新政可以称为“全国楼市力度最大的降税”。

而在“力度最大的降税背后”，东莞二手网签量从2016年的高位，到2017年的回落，再到2018年的平稳，成交活跃度减退明显。

东莞中原战略研究中心监测数据显示，去年东莞二手住宅全年仅网签31156套，同比大幅减少了35%，回落到2014年的水平。

二手房成交大幅跳水跟去年整体政策环境息息相关。去年2月，东莞各大银行开始执行“三价合一”政策，终结了“阴阳合同”、“高评高贷”等漏洞，购房成本及门槛均大幅提高。与此同时，房贷利率高居不下、一手房市场“金九银十”开启降价促销大潮，这些叠加因素也给了二手房沉重一击。

东莞阳光网留言

在下行周期，所有动作都会被视为刺激市场的措施。所以多数分析认为，本次减税是出于刺激二手房市场的考虑。但宏观来说，此次交易税大幅度调整目标并非如此。

从近期来看，除了东莞二手房个税税率调整，上海、广州、深圳等地还下调了房地产交易中涉及的增值税附加税。目前在个人出售住宅时，上海的增值税附加税税率从11%降到6%；深圳从12%降到6%；广州从12%降到6%。基本都是减半征收。

一是在当前减税大背景下，这个举措也符合减税的大方向。

二是最近密集的房地产相关税收的调整，也正是房地产税制改革的铺垫。

2018年两会提“稳妥推进房地产税立法”之后，财政部答中外记者提问，其中时任财政部副部长史耀斌在答房地产税相关问题时就表示，开征房地产税之后，将合并整合相关的一些税种，还将合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等。

从目前来看，中国房地产税体系主要有10个税种，涉及开发建设、交易、保有三大环节。其中，开发建设环节涉及7个税种，交易环节，涉及7个税种，在保有环节，有2个税种。

以本次税率调整涉及到的交易环节为例，目前我国二手房交易涉及的税种包括增值税(原营业税)、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中，增值税、个税和契税是大头，附加税整体数额不高，而印花税则更低。

从普遍情况来看，其执行税率为，对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0.05%（2009年至今暂免）；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；普通住宅的契税为1%，高档商品房契税为4%。

目前多地对二手房交易个税有满五免征的条例。据综合信息，若不满足此年限要求，不满两年的二手房交易所得税按全额的1%执行，由卖方承担，满两年不满五年则是按照交易总额1%或两次交易差的20%。

在此情况下，以一套满五年面积在100平米的二手房为例，其交易税率大概在房价的1.5%左右。

以目前重庆、上海试行的房产税为例，上海针对增量住房进行征税，税率为0.6%；重庆则向豪宅进行征税，税率分0.5%、1%、1.2%三档。

房地产交易环节税率远高于保有环节的房产税税率。

而上海、重庆试行的房产税税率曾被诟病税率低、税基窄，实际执行效果不佳。在之后房地产税的开征中，势必进行调整。

而若调高房地产税税率，前期交易环节税率太高，只会增加家庭负担，并不利于房地产税的顺利开征。

各地陆续自行调整交易环节税率，显示出了税率调整的差异，也给房地产税的征收提供了新的信号——房地产税或许也会参考此路径，由各地自行进行税率以及征收方式。

不影响楼价

所以，这不过是开征房地产税前的铺垫，并非什么楼市大松绑。

降低交易税，不会从根本是改变楼市的供需关系。有房子的人不会因为这个就去多推一些房子到市场上，买房子的人不会因为这个政策就入市。要知道，目前二手房市场处于横盘时代，房子有价无市的地区众多。购房者的选择也就更多，甚至是免交易税的房源都不少。那些打折促销的新楼盘还门庭冷落呢。这点刺激不足以让需求激增。

二手房交易环节的个税虽规定由卖方承担，但实际执行中总难免被变相转移给购房者。不过坦白说，不要寄希望于税率降低能减轻购房者负担，降低房价，这个影响因素过于细枝末节。

情绪与氛围，在房地产市场里是个很微妙的东西。这一次调控后，人们观望的心理比以往都坚定。随着房地产税落下石锤了，这些坚定的人变得——更坚定了。

至于说楼市松绑，信贷环境、调控政策依旧不变。调降交易税这种风吹草动，对于楼价，也就是一阵风。

编辑：胡相越

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