货币宽松环境下的温州楼市，退潮中的涟漪…..

原标题：货币宽松环境下的温州楼市，退潮中的涟漪…..

楼市走向的难以预测，常常是因为 有些变量无法以常理揣度 ，比如近期 银行放贷 的事。

下面是前段时间哥与朋友小王的聊天记录：

中国移动

15:35

66%

微信(5)

土豪小王

房哥，近期银行钱很多啊！

嗯哼~

主动找上门，要给我房贷款呢！

啊！

而且，说可以给我们搞团购，贷的人越多，利率就越优惠呢！

纳尼？

连续 降准 ，银行 可贷额度自然增加 ，可找上门拉业务还搞“团贷”，却是第一回听说的稀奇事。

据小王说，只要有 房产抵押 ，月息低到只有3.6‰，贷款用途不管你。

额不对啊，不是说降准是 支持实体经济、小微企业 的吗？

“对啊，银行就是以“小微企业贷款”的名义给我审批的，我就拿着钱进股市了，近期正好有一波行情啊！”

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微观经济活动的汇集，常常会 反映到宏观经济指标的变化 。

2019年1月人民币贷款增加3.23万亿，广义货币(M2)余额186.59万亿元，同比增长8.4%；但狭义货币(M1)余额54.56万亿元，同比仅增长0.4%，增速比上年同期低14.6个百分点。 （来源：央行官网金融数据统计报告）

对年初金融指标简单解读一下会发现：

简单解读

◆社会融资规模和广义货币指标出现较大增长，说明宽货币政策 （央行降准） 传递到宽信用 （商业银行放贷） ， 银行的钱贷出去 了；

◆按道理讲，如果银行的钱贷给了企业，那么企业账户的活期存款会相应增加，但对应指标M1（现金+单位活期存款）同比几乎没增，这说明：

----企业贷款，主要是“ 借新钱还旧钱 ”；

----除此之外，实体经济几乎陷入“ 流动性陷阱 ” （企业没有贷款需求，或者因为风险过高银行不敢贷）；

----银行不能贷给实体企业，只能以“小微贷款”等各种名义，想办法把钱 贷给个人 ；

----个人贷到款， 投资途径估计还是老套 ，要么 房产 ，要么 股市 。

拿着银行的贷款 去投资房产 ，或者 买房当首付 ，在目前温州这样的城市，显然大多数人会认为太激进。

所以，居民 低息贷款炒股或配资炒股 ，成了眼下 挺流行的选择 。

于是股市“喷”的一声，交易量又起来了。

当然，在实体经济面临“流动性陷阱”的情况下，银根太松，除了流入股市以外，多少 也会流到房地产里 去。

比如居民的低息贷款，虽说不时兴炒房，但现在流行 把钱给开发商进行项目跟投 啊。你看在温州的万科、华鸿、中梁，哪一个屁股后面不跟着一大堆小伙伴？

还有，比起去年，现在开发商借钱发债也容易了许多。

3月7日，英国金融时报引用了Dealogic数据，据数据显示，2019年头两月中国房地产商所发行的美元债规模已经 同比增加136% 至 190亿美元 ，这一数据已经超过了2019年房地产企业到期债务规模。

也就是说，中国房企在 2019年 头两月借到的钱 ，已经 超过了2018年 全年所归还的债务规模 ，其举债规模 创下了往年的历史记录 。 （来源：英国金融时报中文网、华尔街见闻、楼市参考）

开发商的手头资金在宽松，这一点从近期土地市场可以看出一些端倪，本月刚挂牌的成交的地块，参与竞买的开发商，比起去年下半年，多了不少。▼

开发商的荷包不紧张，对购房者而言，不是太好的消息。本来吧，按照去年资管新规，开发商一个个要 被动降杠杆 ，搞得现金流紧张、没钱拿地、必须 快速出货 。

今年资金面一松，去化慢一点库存高一点也能忍受，与购房者之间的 短期博弈 就有了 底气和筹码 ，所以 打折销售回笼资金 就显得不那么紧迫。

从这一点来看，对于 近期想马上看到明显降价的购房者 而言，恐怕要 多等一些时间 了。

于是，又有人会担心，随着银根的宽松，温州的房价 是否又会回到上涨的老路 。

与购房者的这种焦虑相比，从开发商近期在市区拿地的态度来看， 市场的乐观情绪并没有出现 。

以一季度市区成交的两个商品房地块为例▼：

这两个地块，尽管竞争较为激烈，但 最终成交楼面地价 ，并 不算高 。德信这块地，与新希望天麓相隔一条河， 地块条件优于留香园 ，14000多元/平方米的成交楼面地价，与周边售价相比，还是 预留了一定的利润空间 。

►德信桃花岛项目实景图。/好地网

同样，融创地块17000多元/平方米的楼面地价，与周边3万多元/平方米的新房价格相比，也有 不错的利润预期 。

►融创竞得地块与周边成交地块对比。/好地网

开发商手中有钱，不敢像之前那样撒野，因为一个巴掌拍不响，温州居民那端，如果没有类似“ 棚改资金 ”的 定向输送 ， 个人的购买力和还贷能力基本没有提高 。

下面还是从朋友小王的微观角度，说说这十几年来 货币宽松与温州房价的关系 。

A

2006年温州对外贸易如火如荼，办鞋厂的小王为了应付日益增长的外贸订单，准备 引入一条生产流水线扩大生产 ，为此他找上 银行贷款 ，银行给他放了200万，小王拿到钱买了设备，提高了产量，增加了出口，赚取了利润。

►图为一家鞋厂在从事生产。图文无关。/视觉中国

当银行碰到很多小王们类似贷款需求的时候，贷款额度会变得紧张， 银行就会提高贷款利息 。这个时候央行为了 控制融资成本缓解资金压力 ，就需要通过 降准等方式释放基础货币给商业银行 ，然后通过银行与客户之间的“贷款--存款--贷款......"循环，基础货币发挥了 乘数效应 ，这样就会导致 M2的大幅度增长。

这个M2的增长，就是我们通俗意义上常说的 政策宽松导致市场货币流通增加 。

在上述正常情况下，M2的增长一般是基于 经济扩张内生需求由下而上促成 ，此时 财富增长收入增加、未来预期美好，住房的购买力也得到大幅度的提高 ， 房价上涨有扎实的基础 。

B

2008年， 美国发生金融危机 。为了保增长2009年国家启动了“ 四万亿 ”，中央政府层层分解任务，央行 主动降准降息 ，各大商业银行迫不得已必须要把贷款放出去。

可是这一年小王的 外贸生意跳水 ，正计划着削减产量。可银行主动找上门对小王说，只要有担保小王要多少给多少。小王还从没碰到银行如此大方，他看着大家拿着银行的钱砸向房市、或者给朋友放高利贷都赚了大钱，经不住心动也 贷了500万去炒房 。

►图文无关。/视觉中国

由于 房产供给在短时间之内缺乏弹性 ，大量投机资金入市导致 供给小于需求 ，进一步促成 房价上涨 ，房价上涨的财富滚雪球效应又吸引了大量的信贷资金入市……

2009那一年， M2增长了27.58% ！

在那个保增长的特殊年代里，M2的增长是由上至下不顾经济内生规律强行启动，在实体经济无法创造新的价值来吸收流动性的时候， 资产泡沫的发酵 接过了接力棒。

但是， 在没有外来接盘侠或其它新增真实需求支撑的市场，在货币宽松没有创造新的价值的时候，钱进来了多少，就要流出去多少 ，涨得越多跌的就越猛。股市如此，2012年到2014年的温州楼市，也是如此。

C

到了2015年，小王在 泡沫破灭 之后亏了一大笔钱又被银行抽贷，但他还守着鞋厂，虽然产量已经大不如前，但还能维持着过日子。

这时央行再次启动了印钞机，可是在温州这样 以传统制造业为支柱的三线城市 ，一切已时过境迁！

当实体经济死水微澜，当泡沫破灭后“银行—企业诚信体系”崩塌，即便央行释放再多的基础货币，可是还在 去产能路上的小王们没有需求 ；经历破产潮，堆积了大量呆账坏账的银行一朝被蛇咬、十年怕井绳， 宁愿不赚钱也不敢冒着风险给去产能的制造业企业放贷 。

所以尽管 银根宽松 ，但是这一轮的货币洪流除了 催生一二线城市房价上涨 和 新经济风投泡沫 之外，并 没有多少流到温州这样的城市里来 。这时的小王也没有心思在温州炒房，他寻思趁着 按揭利率较低 ，准备 卖掉旧房换套新商品房 …..

之后的2015年、2016年，温州楼市回暖， 单价却呈现分化的态势 ， 一手商品房微涨而二手旧房仍旧阴跌 。

D

让哥想不到的是，2017年的 大拆大整 ，把“棚改资金”直接灌到了小王们的口袋里。

►拆迁前的黄龙商贸城。/温州日报

由于旧房子和厂房被拆，小王拿到了 高额补偿款 ，他终于轻轻松松买了一套地段优越的200方排屋。厂房没了就没了吧，反正也赚不了多少钱还要费神费力。

货币宽松政策没有把多少钱灌到温州这座城市，但是 棚改定向宽松 一下子让温州的“资金池”溢了出来，钱多了房子拆了，房价就“瞠瞠瞠”上去了，剩下政府欠一屁股债。

E

不像基础设施短缺年代，当年造一条金温铁路，能换来太多 外部正效应 ！现在的基建投资， 边际效益大幅递减 。反映到宏观指标，就是政府驱动的 投资回报率低下 ，对经济增长拉动大幅减弱。

所以2017年国家投放了那么多“棚改资金”来刺激经济，后劲却很小，以致于2018年、2019年还得继续刺激，打“鸡血针”的效果越来越不管用了。

2019年的小王，看着钱似乎越来越不值钱，但自己赚钱反而越来越不容易，也罢，把排屋拿出去抵押，贷点款炒炒股票吧，没准还能发一笔。

看完小王的故事，结合上述相关分析，对于2019年银行如此放贷，大致可以做这样的判断：

小结

----不可能再出现像 棚改定向放水 那样直接给 温州人民 带来财富增长；

---- 按揭利率 会 在一定程度上下浮 ，让购房者的负担减轻；

---- 开发商 的 手头会宽一些 ，募资渠道，也会多一些，短期降价的积极性，会减弱；

---- 温州的购房者 ， 不太可能 利用 低融资成本 ，拿着银行的贷款， 做激进的、高杠杆的房屋资产配资 。但手头宽裕了，对市场需求多少会起到刺激作用。

历史经验表明，楼市并不是全国一盘棋， 楼市的生命周期与一座城市发展的生命周期契合度更高 。

对于 没有外来接盘侠和炒房者 的温州楼市，2019年的货币宽松，会给开发商操作提供一些条件。因此，也不排除 市场短期会有一些涟漪 ，但决定市场最终走向的，是 供应量和需求量的力量对比 ，对于这一点，哥之前文章分析过，未来供应过量无法避免，所以温州楼市，应是 改不了退潮大势 。

好了，今天就说到这。

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题图：视觉中国

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