重庆楼市“横盘”,公寓成为市场“战略资产”

原标题：重庆楼市“横盘”,公寓成为市场“战略资产”

早春3月有点凉，相比去年的一起绝尘，今年的重庆楼市正处于横盘期，成交减少，去化时间变长。据克而瑞数据显示，上个月，重庆主城区新建商品房共成交12231套，环比下降14%。

当然，今年的重庆楼市也有亮点，那就是公寓产品迅速站出来“接棒”。住宅毕竟是拿来住的，想要投资，或许可以考虑一下公寓，购置成本也更低。

归根到底，考验的还是“眼力”。

凤凰网房产认为，买公寓起码要有“三板斧”：一要读懂市场，知道什么类型的产品最稀缺，要看清行情；二要读懂城市，哪个区域最有价值，值得占位；三要读懂产品，选一个各方面条件均优的项目，果断出手。

我们找到了一个样本——位于江北嘴CBD的公寓产品锦艺·两岸首座|锦寓，这也是锦艺集团进入重庆后首个旗帜性作品，以重庆楼市“新面孔”，更容易客观理解重庆公寓市场。

市场面

蓝筹小户热度最高

去年以来，调控政策特别多，都是围绕“房住不炒”这个核心目标，这告诉了我们一个趋势，未来住宅再次交易的流通性会降低。

对公寓市场来说，这是“弯道超车”的机会。

根据世联行统计数据，公寓产品市场份额迅速扩张，甚至压缩了写字楼的市场份额：2018年公寓的市场份额占整个办公市场的87%，其中soho占52%，loft占35%，写字楼为13%；公寓产品价格一路上涨，2018年soho产品价格达到11023元/平米，追平写字楼，loft产品价格达到10888元/平米，写字楼产品价格相比去年稍有下降为11230元/平米。

能看出，公寓市场形势不错，究其原因，凤凰网房产认为有两个因素：一是优质的、平价的住宅越来越少，核心区域更是几乎没有小面积低总价的住宅；二是住宅的杠杆优势消失，各种限制政策抑制了市场的炒作情绪。

因此，住宅和公寓之间此消彼长，一些位置绝佳的品质公寓冒了出来，被投资客和部分自用需求的人相中。

从市场需求来看，面积在30m²-70m²范围内，总价在70万以内的公寓产品比较热销，其中面积在40m²以下，总价在50万以内的产品市场热度最高。

也就是说，小面积、低总价更受欢迎。锦艺集团对两岸首座的定位，可以说非常准确的体现了重庆公寓市场的特点，它将之定位为“蓝筹小户”。

这样的公寓产品，好管理、易出租，产品功能兼有，投资自用皆可，市场需求大，升值空间大。

实际上，在住宅长效调控的趋势下，部分优质的蓝筹公寓早已跳出了这个框，只是很多人还没意识到。

城市面

区域价值“占位”

股市有一种说法叫“跟庄”，意思是跟着大机构买股票。一支股票，有机构进场才会有上涨空间。

公寓市场也能“跟庄”，看哪里大机构多，比如银行、金融机构。这样的区域适合具有浓厚的商业商务氛围，人群数量和素质都够高，是适合优质公寓生长的土壤。

梳理一下可以发现，过去大机构都喜欢在商圈里面，比如解放碑、观音桥，这些地方的公寓一直价值高起。

那么，现在哪里大机构多？

相信很多重庆人第一时间想到，“下有陆家嘴，上有江北嘴。”江北嘴CBD高楼林立，聚集重庆80%的金融机构。按照政府定位，将打造成为“长江上游的金融中心”、“中国金融第三区”。

区域价值也是决定公寓价值的核心要素，想要了解公寓产品的潜力，现有公寓的租金调查即能表明。

目前看，公寓最核心的收益，的确来自于租金收益，但部分高品质公寓，与住宅一样，分享着区域增值的红利。

从一线城市能发现，优质的公寓产品，往往占据着城市最繁华的核心位置，它们的增值幅度和租金水平，“上限”更高。比如上海陆家嘴繁华地段的高端公寓，涵盖了游泳池、健身房、管家式服务，一居室的房型，租金能达到30000元/月。

锦艺集团落子江北嘴，原因不难理解：

一是大机构和房地产密不可分，金融、银行等对区域发展，政策敏感度极高；二是这些机构，每天都与钱打交道，天生对财富也有敏感度。

江北嘴的区域价值，已经得到了准确度极高的判断。从某种意义上，这对两岸首座也是一种“盖章认证”，保值增值能力很高，值得“占位”。

产品面

什么是优质稀缺标品？

公寓产品，除了和市场导向、区域价值有强关联，最终还是落地到产品本身，也就是公寓类产品的顶层设计，决定了其未来溢价。

作为锦艺集团进入重庆的第一个作品，两岸首座的确值得重庆公寓市场关注。

论产品，两岸首座可以算目前重庆公寓市场上的“财富头等舱”：

1. 有高度，公寓的视野很重要。

两岸首座的高度为150米，视野很开阔无遮挡。站在楼顶上，不仅能看到两江汇聚，甚至能看到渝中、江北、南岸三地景观。这样的视野，在整个重庆也不多。

2. 有品质，具备高端公寓条件。

虽然公寓市场不错，但高端公寓才是真正稀缺的优质投资品。3000㎡前后广场、150米云端私属机坪、每层独享公共空间，这样的条件不做高端公寓都觉得可惜。

更何况，一般外来房企进入重庆的第一个作品，品质基本都有保障，毕竟代表“脸面”。

3. 有稀缺度：少，才值钱！

虽然看起来楼足够高，但是体量上真正对外销售的并不多，70%集团投资自持，仅少量单位面向市场零售。如果“隐藏”有大手笔客户，真正可购买到的数量更少。

各方面的条件，锦艺·两岸首座相当于“大小”均优：大的投资环境对，大的区位环境对，大的商业模式对；放到大区域里看小格局，又是地理位置较好的部分，产品更是最够高端。

这种产品，无论是楼市横盘期，还是阴跌期、上升期，都是楼市投资硬通货，是能够穿越市场周期的优质稀缺标品。

来源：凤凰网房产重庆站

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