姚振华掘金深圳后花园：并购扩张 拿下千亩土地

原标题：姚振华掘金深圳后花园

3月22日，中炬高新公告称，公司实际控制人变为姚振华先生，长达3年多的漫漫增持路终于告一段落。 对“宝能系”来说，将中炬高新收入囊中，不仅能够拿下其汽车零部件工厂，为自己的造车事业再添一瓦，顺带获得中山市1600多亩升值潜力巨大的商业用地，给地产版块带来巨额的口粮。

撰文 / 缪凌云

编辑 / 黄柯杰

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并购扩张，拿下千亩土地

除市面上熟知的食品、汽车配件业务外，中炬高新还是广东省中山市不小的地主。

财报显示，公司在广珠轻轨中山站北侧火炬高新技术产业开发区内（下称“火炬区”）， 拥有1666亩可开发商住用地。这些土地可是在2000年时买入，成本价仅为31万元/亩 。

同样是在火炬区内，2018年10月，方直集团以约7.8亿元拍得65.56亩商住地，每亩均价1189万元；同年11月，禹洲地产斥资15亿元拿下了136亩商住地，均价1102万元/亩。

从图中可以看到，虽然中山站北侧不属于火炬高新区核心区域，但距离并不算远。以此计算，中炬高新所掌握的这些土地，价值可谓以百亿级来估算。

早在2016年，《21世纪经济报道》就有文章引用某券商人士的分析，“ 如果以500万元/亩计算，则中炬高新在手土地价值85亿。而如果达到深圳商住用地价格一半，则土地价值220亿元。 ”

如果想通过招拍挂的途径来获得这些地块，付出的代价必然是巨大的。相比拿下中炬高新股权花费的约60亿元，姚振华再一次尝到并购的甜头。

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深中通道在建，土地升值空间巨大

券商人士之所以会用“深圳商住用地”价格比对中炬高新所持地位，是因为此地与深圳一江之隔。

由于临近入海口，深圳市与中山市中间所隔的珠江江面较宽，从广东绕行约有两个小时车程。

不过，预计2024年通车的深中通道将这一路程缩短为半个小时左右，从地图上看，中山轻轨站恰为深中通道第三出口，前述地块位置极佳。

变成深圳真正的后花园后，升值空间自然会再上一个台阶。

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产业园区配套完善，与宝能产业相契合

除了持有巨大的商住用地外，中炬高新还负担着5.3平方公里的国家级中山火炬高技术产业开发区的建设管理 。

经过20多年的开发，整个园区基本开发完毕。公司目前拥有园区内厂房、宿舍、商业配套等物业合计25 万平方米。

值得注意的是，由于土地、人力资源成本上升，工厂内迁趋势明显，该园区的厂房、宿舍空置率呈上升态势。

不过，对接盘的“宝能系”来说，这块毗邻自己大本营——深圳的工业园区自然大有用武之地。

在宝能集团七大产业板块中，高端制造中的“汽车制造”，以及现在物流中的“高端仓储”都可以与之契合。

价值百亿级别的商住用地，以及条件成熟的工业园区，拿下中炬高新后，“宝能系”在自己深圳总部旁边，获得了一个真正意义上的后花园。

对于姚老板这笔买卖，你怎么看，欢迎在文末留言。

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