上交所将启动首批公募REITs申报工作，北上广深与雄安、海南或成首选之地

原标题：上交所将启动首批公募REITs申报工作，北上广深与雄安、海南或成首选之地

文章转自：喆安投资

从类REITs到公募REITs，一直都是只听楼梯响，不见人下来。从“两会”人大代表的提议，到上交所的呼唤，中国 公募REITs 的推出还有多远？

3月21日，据彭博报道，知情人士透露，上海证券交易所近期召集券商和公募基金开会， 鼓 励机构准备上报公募不动产信托投资基金REITs项目，以期推出上交所第一批试点。

知情人士透露，试点项目最好和政策导向相关，鼓励上报北京、上海、广州、深圳、雄安、海南、长租公寓等相关项目。

上交所积极推动公募REITs试点

上交所为公募REITs试点的推出建言献策已不是首次。早在今年1月1日，上海证券交易所在新年致辞中表示，进一步发挥债券市场直接融资功能，深化债券产品创新，推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs。

据了解，上交所在新年致辞中明确了六大方面的重点部署，一是大力推动市场法制建设，提高市场主体规范化运作水平，为上市公司高质量发展保驾护航;二是充分还原市场内生价值发现功能，完善交易制度，提升市场透明度;三是提高开放化水平，“引进来”和“走出去”并重。

上交所提到，第四点则是激发市场活力，继续推进多层次资本市场的建设，拓展市场深度和广度。

其中，2019年，上交所将继续深化“新蓝筹”行动，打造充满生机活力“新主板”。同时，上交所将进一步发挥债券市场直接融资功能，加强债券市场制度建设，适时发布住房租赁、项目收益等业务规则;深化债券产品创新，推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs;深化债券分类管理;积极引入债券国际投资者。

此外，2019年将全力推动科创板改革尽快落地，上交所提到，设立科创板并试点注册制不仅仅是一场增量改革，它是一场系统工程，是资本市场深化改革的突破口，这是上交所2019年的一号工程。

近几年，随着各种关于推进REITs试点的文件或政策接连发布，再加上这两年住房租赁市场在类REITs、ABS等资产证券化产品中积累起来的探索经验，公募REITs落地的条件已日渐成熟。业内也一直呼唤规范文件的出台。

全国人大代表积极倡议

在刚刚结束的“两会上”，全国人大代表、步步高董事长王填建议，为了促进我国REITs产品在功能和特性上与国际标准化REITs进一步靠拢，更好地以REITs工具服务国家战略和实体经济，建议加快推动我国公募REITs试点落地。

王填认为，我国现有的REITs产品一般称为“类REITs”，即以“资产支持专项计划（ABS）”作为产品载体、在交易所大宗交易平台或固定收益平台挂牌发行的标准化金融产品。

王填认为，公募REITs的推出，一方面商业不动产可通过“出售”至公募REITs产品实现退出，另一方面，公募REITs重视通过持续性运作管理，提升租金回报率、挖掘物业价值的特点，将推动商业不动产行业向提升资产管理能力的轻资产运营模式转型。

王填建议，尽快推出国内公募REITs试点，助推商业不动产行业实现转型升级。建议优选优质商业物业及优质主体开展试点，以优质商业物业为基础资产开展公募REITs试点。同时，为有效控制试点项目风险、维护我国公募REITs市场稳定发展，建议优先考虑资产储备充足、资产运营管理经验丰富、主体经营稳健的企业参与试点。试点过程中，针对特定行业领域的具体问题，建议相关行业主管部门尽快出台配套支持政策，促进我国公募REITs快速健康发展。

同时，王填还建议逐步完善配套税收支持政策，根据我国现行税制，REITs产品的设立环节通常涉及土地增值税、契税、增值税、企业所得税等大量税费成本，产品运营环节投资人还可能面临双重征税。为促进公募REITs业务持续健康发展，建议依据税收中性原则，逐步出台配套税收支持政策：针对REITs设立环节，建议与一般的房地产交易行为进行区分，在REITs产品框架下进行相应减缓征收；针对REITs运营环节，建议参照国际成熟经验，对项目公司用于分红的收益免征企业所得税，避免双重征税。

REITs演进：从融资工具走向资产配置

REITs 的发展演进可分为融资、资管和配置三个阶段。 第一个阶段主要是 CMBS 和偏债性REITs ，主要目的在于解决房企的融资问题 ，体现的是产品发行能力以及工具设计能力； 第二个阶段是权益REITs，核心在于资产管理能力 。房地产，特别是经营性存量物业，并不是简单的物理存在物，而是高度依赖于经营管理能力，其经营的好坏可以在权益REITs里面直接体现出来； 第三个阶段是公募 REITs，主要作为投资者大类资产配置的工具，体现的是投资能力 。 中国的 REITs目前正处在第二阶段向第三阶段转变的过程中。

来源：戴德梁行

作为发展了50年的成熟房地产金融产品，REITs 基础资产是现金流稳定的收益型房地产，在投资属性上具有很强的防御性，是大类资产配置的重要组成部分。它不仅是机构投资者，如保险基金、养老基金、退休计划、主权基金、共同基金等的投资方向，也是个人投资者进行资产配置的有力工具。一旦公募 REITs 市场在中国发展起来，其对资本市场的影响也将是巨大的。

表：国内部分已发行类REITs

从类REITs到公募REITs路还有多远？

REITs 的意义在于极大地提升了房地产投资的公开性和透明性 ，将大宗交易转化为标准化产品的同时，将大规模的存量地产投资，带入到了公众的视野中。更为重要的是，REITs 解决了地产基金的核心障碍： 跨越周期 。

传统的不动产基金，必须面对快速找到符合投资者预期的投资挑战。这种必须要依据资金进出而买卖资产的需求使得不动产私募股权基金在投资上无法依据房地产市场状况而进行战略性的购买或剥离。反而，经常需要在接近市场的顶部时进行融资，更可能投资在资产价格的高点。

而 真正的REITs，是具备跨周期管理资产的能力的 。因为有一个市场容量足够广阔的资本市场时，REITs的投资人的进入与退出，只需在资本市场的进行交易即可。这样一来的话，REITs 便有能力跨越市场周期：当看到市场上能为投资者带来长期收入的买入机会时，REITs 会进行有选择的收购，而当他们觉得为了提高长期回报有必要调整组合以更好地分配资本时，就会果断地出售资产。这也是国外的 REITs 取得较高回报的重要原因之一。

类REITs在不动产证券产品设计上，已经积累了丰富的经验和案例，在会计处理、税务筹划、资产评估、产品评级、法律意见等多方机构的协调与磨合下，形成了一套可供参考的产品模式。

在此基础上，通过公募基金将这类产品推向“公众化”，增强“公开性”。公募基金 + 资产证券化，是公募REITs的重要方向。基本模式设想是：公募基金采取封闭式基金方式募集成立后，为基金份额持有人的利益，投资于以收益型地产为基础资产的支持证券。这样，形成了不动产证券为产品线的公募基金，即公募 REITs。在此结构中，公募基金定向投资专项计划，所募集资金用于收购项目公司股权，并最终实现对底层物业的控制。

中国REITs自2005年开始进行探索至今，已经具备了理论和实践上的充分基础。而将当前的“类 REITs”模式再向前推动一步，从“私募”到“公开”，是将存量不动产从企业资产转化为居民财富配置的重要环节。中国的公募REITs也有实质性落地的可能。

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