M1、M2线一期工程站点公布？购买轨交房是机遇or风险

原标题：M1、M2线一期工程站点公布？购买轨交房是机遇or风险

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日前， 温州市城市轨道交通近期建设规划（2020～2026 年）环境影响报告书公示 ，M1、M2线站点公布，竟让人有种福至心灵，久旱逢甘露的感动。轨道交通是一个城市的缩影，当轨道贯穿了一个城市，它不仅仅是交通的轨道，更是一个城市的动脉。从全世界范围看，交通轨道的修建，无疑将带动相关地区的发展，推动房地产的升值，促进商业繁荣，催生新的商圈。

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遥想当年武汉长江大桥建成后感兴而作：“风樯动，龟蛇静，起宏图。一桥飞架南北，天堑变通途。”交通实现了天堑变通途的宏图，M1、M2穿城而过，不仅减少了市民出行的时间和资金成本，还使人们改变了区位的概念。当然， 人们最关心的还是我家要涨价了吗？买地铁附近会溢价吗？怎么买地铁房？

先看各大城市地铁等轨道交通通车后的房价对比：

南京：地铁三号线正式运营1个月后大概涨了7%

郑州：地铁1号线周边房价一平米涨约3千

长沙：地铁开通后，房价上涨约15%

杭州：有地铁盘上涨超100%。

北京：地铁5号线开通半个月沿线住宅价格上涨约2367元/平米。

广州：地铁一号线开通后，沿线的楼盘二手售价对比推出市场时的一手售价，基本上涨15%以上，租金回报率10%以上。

数据来源于网络，仅供参考

综上，我们不难看出轨道交通给沿线楼盘带来的极为可观的溢价率。 然而尴尬的是，在温州轻轨S1运行以来，沿线各大楼盘尽管人气有或多或少的提升，但在价格上并没有很明显的享受到所谓轨道交通带来的红利 。

M1、M2能否改变现状呢？

据朗兆市场研究中心分析， 轻轨S1线之所以未能使沿线房价一炮走红，是因为单枪匹马，未能形成气候，远不足以改变人们的出行方式 。这一点，从S1线目前的客流量不足就可以看出。但M1、M2乃至以后的S2、S3、M3等出来， 温州轨道交通形成网格状，真正惠及一方之后，轨交房的效益才会逐渐凸显 。

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也就是说， 并不是分布在轻轨两侧的轨交房都会均衡受益。那么，最佳受益点究竟如何分布？

朗兆市场研究中心小靓哥以科技城站为例，科技城站在S1运行后人气提升，主要有三个因素： 其一， 科技城站距离主城近，三站十分钟路程就可达新城；其二，科技城自带主角光环，有产业潜力政策利好；其三，远期的M2与S1线将交汇于此 。

举这个例子只是想告诉大家买轨交房是有技巧的。据该小靓哥分析，买轨交房，首先要知道 各轨交的交叉点（换乘点）和终点站 ，才能进一步判断轨交房的价值大小。

比如，M1、S3（规划中）交于温州站 ，未来的温州站将形成一个大枢纽型站点。目前该区域（老火车站）功能混杂，周边的商圈范围内分布着批发市场、零售商场和大型商场，布局较分散，但城市区位优越是轨道交通的最大受益区域。温州站作为一个对市中门户，政府势必会将温州站进行开发提升建设，以轨道交通为依托，以商业集群和商务办公集群为核心功能，辅以中央居住集群和星级酒店集群为衍生功能，此处或将成为温州最具魅力的商住综合区。其它如：S1、S2交于龙湾国际机场和未来的温州东站（规划中），S1与M2交于科技城，MI与M2交于海坦广场等这些轨道交通的交叉点的房价也将产生不同程度的利好。

此外，M1与S1直接打通了温州北站、温州南站、未来的温州东站，同时接驳机场，意义非常重大，温州北、温州东、温州南将形成对外门户，是温州都市化的封面工程，未来价值不可同日而语。

这是不是意味着没有起点站啥事了？

当然不是。轨道交通网形成以后，弱化了郊区与市区的空间距离感。换句话说，将来丽岙、茶山、梧田、仰义、双屿等偏远地区都会融入温州大都市圈。

当然，并不是说仅仅凭一条轨道线就能坐享房价溢价，而是要看到政府会围绕轨道线的站点---这些内外门户给予的资源倾斜，形成轨道交通加新型城镇化建设理念，做好轨道交通沿线站点的规划。

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除了上述的枢纽点、终点站会产生溢价外，其它沿线站点如何呢？ M1、M2沿线所经过的板块孰优孰劣？

据了解，M1线工程 起于瓯海区丽岙 ，由南向北依次经过温州乐园、大学城、附一医院，在城市核心区经龙霞路、月乐垟路、车站大道、学院西路、飞霞北路、环城东路走行，下穿瓯江后到达瓯北，沿龙桥路和瓯北大道布置，向东越楠溪江到达三江片区，之后线路再次向北下穿楠溪江 到达黄田高铁新城 。 分别经过茶山板块、南湖板块、市府板块，与滨江CBD擦肩而过延至三江板块直达瓯北。

其中，三江板块与鹿城区隔江相望，但价格明显低于鹿城区。地铁开通后，两地通勤时间直线缩短，三江板块是温州大都市“1650”未来拓展腹地，有望成为温州新外滩，目前已售楼盘有永嘉世贸中心和新希望·立体城，以及刚亮相的大诚瓯江印象和国鸿温州一号。

M2线一期工程 起于鹿城区仰义街道陈村站 ，线路自西向东经过鞋都大道、鹿城路、望江西路、百里路、江滨路、会展路、机场大道，线路穿过茅竹岭后， 止于龙湾浙南科技城站，并与 S1 线科技城站换乘 。

滨江CBD和浙南科技城相对来说比较有发展机会的，滨江CBD目前在售新盘有新希望·学院十一峯、新希望·天麓、绿城留香园，科技城站点边上有 TOD国际新城和 TOD温州之翼；除此以外，“低调”了20来年的温州西部楼市也将会焕发生机光彩。

鉴于轻轨S1运行以来，部分沿线居民反映有噪音污染 。甚至部分沿轻轨住户纷纷贴上扎眼的红色大字报以示抗议，陷入房闹纠纷。

对比轻轨交通，尽管M1、M2属于地下线噪音影响相对较弱，但是否需要保持合适距离也应纳入购房考量因素之一。

据了解，轨交房房价与到地铁站点的距离，存在一个 “倒U型” 的关系，中间会存在一个“最适距离”。 据第36届国际轨道交通会议的资料，对大多数城市来说，步行去轨道交通车站的最适宜距离 ，在城市中心区为500-600米，在郊区为800-1000米 。国外TOD模式研究也表明，直接吸引范围为距车站10分钟的步行距离。

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需要提醒大家的是，在 轨道交通规划期也充满了不确定因素 ，比如原意向规划的M3变M1。在温州网络问政平台，也有网友表示自己预先买了轨交房，结果相关站点取消了。这不止是乌龙一场，简直捶胸顿足，气血翻涌，险些昏厥。 因此，在规划期购买地铁房仍需慎重 。

此次公布的信息表明，温州将确保轨道交通M1线于2019年完成建设规划批复。《2019年综合交通发展重点任务责任分解（征求意见稿）》中称，轨道交通M线将于12月前通过国家发改委审批，也就是说，或许要到12月以后才能见分晓，计划将于2020年会开工建设，2025年建成投用。

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