万科致股东信再提白银时代:市场快速上涨的时代已结束

原标题：万科致股东信再提“白银时代”：市场快速上涨的时代已经结束

文/ 岳家琛 编/ 李悫

3月25日晚，万科发布致股东信。在给出“房地产行业进入白银时代”的判断六年后，万科2018年致股东信再度流露出对行业的忧虑。

作为地产行业的龙头，万科历年的致股东信也包含着大篇幅对行业趋势的判断和思考。最近五年，万科致股东信对地产行业的表述从2014、2015年频频提及行业危机、“白银时代”，到2016、2017年变为强调依然面对广阔的未来。

“那个市场单边快速上涨的时代已经结束了，那个行业整体快速扩张的时代已经结束了。”万科2018年致股东信表示。

2018年：这就是白银时代

“如果只看数据，2018年中国房地产市场似乎很完美。销售面积、销售金额、投资、开工等各项指标，几乎都创出了历史新高。”万科致股东信道。

根据3月25日晚披露的万科2018年报，全年实现营收2976.79亿元，同比增长22.55%；净利润337.73亿元，同比增长20.39%。

这还是一个白银时代吗？万科表示：“是的，这就是一个白银时代。”

万科致股东信认为，从供给端的情况来看，行业集中度上升，已经不再是趋势，而是事实。2018年中国房地产市场TOP3包括万科在内的发展商共获得12.6%的市场份额，超过1/8；TOP10是26.9%，超过1/4；TOP20为37.5%，TOP30为45.2%，TOP50为55.1%，TOP100为66.7%。

其中前100家开发商获得2/3的市场份额，这说明竞争正变得越来越激烈，而且主要是重量级选手之间的相互竞争。如何在市场中赢得客户的青睐，考验的是方方面面的能力。

“因此在未来的一段时间里，我们同时面临两场挑战。一个是彻底告别黄金时代的舒适区，进入高烈度竞争的低容错时代。一个是走出自己熟悉的领域，进入到相对陌生的空间。”致股东信表示。

2014-2017年：从“危”到“机”

纵观万科近五年来的致股东信，其中2014、2015、2018年出现了“白银时代”表述，强调行业中的“危”；2016、2017年没有出现“白银时代”，出现更多的是“机遇”。

万科“白银时代”的提法最早出现在2012年。五年前，万科在2014年致股东信上就表示：“房价单边高速上涨的时代已经结束，行业整体规模高速膨胀的时代已经结束。”与此同时也预测，在白银时代中国住宅价格不会发生断崖式的下跌。住宅开发仍将是巨大而且可持续的产业。

然而接下来一年的房地产市场证明万科彼时的估计相对保守。2015年，全国多个城市迎来房价迎来大涨。

万科在2015年度致股东信上表示：“在 2013 年，我们对房地产行业进入白银时代已深信不疑。2014 年的市场调整，让更多人接受了这个观点。但 2015 年市场的回暖意味着什么呢？我们需要修正自己的判断吗？”

万科给出了否定的回答。“在2015 年我们看到了主要城市的交易金额普遍回升，看到了个别城市的房价快速上涨，甚至看到了个别城市地价攀升到令人惊讶的水平。但我们也应该看到，更多城市依然处在去库存的过程中。”万科表示。

2016年和2017年，在房价屡屡创出新高的年份，万科致股东信没有再提到类似“行业高速扩张时代结束”、“白银时代”的字眼。

在2016年致股东信，可以找到的有关行业判断的表述是：“我们依然面对广阔的未来。”而与此同时，万科也提到：如何面对2016年的市场繁荣，并非一个轻松的话题。有时候，幸福与忧虑的边界并非那么清晰。这一年中国房地产市场的总销售规模创造了历史新纪录，但这真的只是一件值得庆幸的事情吗？

“必须看到，在主要城市房屋市场再度升温的同时，土地市场的表现更为激进，面粉贵过面包不再是个案，而已经成了普遍现象。这足以令开发企业进退维谷，陷入焦虑之中。买高价地，意味着承担未来的经营风险；不买，则可能现在就被挤出市场。”2016年致股东信表示。

而在2017年致股东信上，万科围绕拥护“房住不炒”，强调了住房回归居住属性，房地产回归实业属性，是不可逆转的时代趋势。

直到2018年的致股东信，万科重提了“白银时代”，行业整体扩张已经结束。

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