【透市】万科的“基本盘”算盘：不指望新业务赚钱 房地产能前行多久

原标题：【透市】万科的“基本盘”算盘：不指望新业务赚钱 房地产能前行多久

曾经在呼喊“活下去”的万科，在最新的业绩会上，转口说起了地产的“白银时代”，这也是时隔7年，郁亮再度在业绩会上提起这个词。

数据来源：Wind

一切的更远似乎源于万科的去年的一份年报，万科（000002， 2202.HK）周二发布年报， 2018实现营业收入2977亿元人民币，归属于上市公司股东的净利润338亿元，同比分别增长23%和20%。期末净负债率30.9%，处于行业低位。

数据来源：Wind

作为地产“一哥”，2018年万科实现销售金额6069.5亿元，销售面积达到4037.7万平方米，均处于行业前列，但从增速来说，销售金额增长率以及销售面积增长率均出现大幅下滑。

另一个变动较大的数值为 资产负债率。

2018年万科的总资产负债率为84.59%，但其中截至2018年底，万科净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为30.9%。而2017年末，这一数据为8.8%。

值得注意的是大背景，2018年末，万科有息负债2612.1亿元，占总资产的比例为17.1%。而2017年末，这一数据为1906.2亿元，占总资产的比例为16.4%。

但是相比这些财务报告的数据，作为投资者最关注的问题是万科作为地产一哥，在布局和战略上透露出的未来公司以及行业的走向。

万科回归？

2012年之后，万科的战略开始转向多元化。

2012年，意识到“白银时代”即将来临的万科，正式提出“城市配套服务商”战略，开始探索多元化。

2014年开始，在巩固住宅开发、物业服务这两项核心业务的基础上，万科开始布局长租公寓、物流、物业的市场化，2015年开启了冰雪事业，2016年布局了商业地产，2017年，租赁住宅、物流、商业、冰雪运动、教育、养老构成的拓展业务格局已初步显现。

到了2018年，万科管理层将公司战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”。

资料来源：公司年报

这一年里，万科加大了自己的布局速度。

2018年7月，万科并购太古实业旗下太古冷链物流资产包，包括上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库。

据自媒体“杠杆游戏”的梳理，2018年10月，万科公告显示，万科全资子公司北京万科企业有限公司，及其全资子公司北京恒燚企业管理有限公司，受让涿州裕泰房地产开发有限公司80%股权、大厂回族自治县裕景房地产开发有限公司80%股权、大厂回族自治县裕达房地产开发有限公司80%股权、廊坊市孔雀洲房地产开发有限公司80%股权、霸州市孔雀湖房地产开发有限公司65%股权。

2018年11月，嘉凯城发布公告，以挂牌底价3.55亿元通过浙江产权交易所公开挂牌转让旗下五家公司房产项目资产包，竞买方为杭州锦蓝置业有限公司。而这家公司的实际控制人为万科。

此外，2018年，万科还获得64个物流地产项目，总建筑面积约494.3万平米。

这些动作部分体现在万科年报的新增投资额里。财报显示，2018年，万科新增投资额人民币571.3亿元，其中主要包括发起设立注册资本在人民币1亿元以上并已实际投资的子公司8家。

数据来源：Wind

但具体业务贡献几何？

财报显示，万科2018年的营收仍由三块组成，其中房地产收入仍占主要地位。 具体来看，2018年，万科的房地产业务收入在2017年小幅下降后实现了回升，达到2846.21亿，占比高达95.61%。收入贡献排名第二的物业管理，占比略有提升，收入达到97.96亿元，实现同比增长3.29%，但收入依然未突破百亿。其他业务收入近几年一直在1%左右游走，2018年占比仅为1.1%。

具体到各业务来看，2018年报中除开发业务和物业服务之外，仅余住宅租赁、商业、物流、冰雪度假、产业办公这几大板块内容较为详尽，但这些业务收入均被整体归集到其他业务收入之中。 而曾在2017年报中详细披露的养老、教育业务，在2018年报中均被一笔带过。

在新业务发展看起来似乎不尽人意的时候，万科开始在业绩会上频频提起“基本盘”。

在郁亮的解释中，基本盘指的是基础， “我们有个标杆是微软，微软是以电脑起家的，电脑是微软的基本盘，微软的转变也很明显，电脑业务支持微软的转型的资金和利润。我们要收敛聚焦，巩固基本盘，为了更好地转型发展。我们不是要收掉别的业务，把内功练好后，支持别的业务。“

基本盘与土储之惑

如果从基本盘的角度来说，地产业务是绕不过去的话题。

可以让人窥见一斑的是，在香港举办的业绩会现场，郁亮略带戏谑地问台下媒体记者：“我们的地产业务这么赚钱了，还能指望找到更赚钱的业务吗？”

对于万科来说，答案是否定的。

但是作为硬核收入的地产业务，万科的土地储备是关注的重点，而买地、开工面积、竣工面积、销售增速、销售回款等也是被投资者普遍关注的问题之一。

数据来源：Wind

从近年来CREIS中指给出的排行情况来看，万科拿地金额及拿地面积同步下滑。 而万科则在业绩会现场披露，2016-2018年间，拿地总额占销售额的比例分别为57.2%、61.5%、42.3%，2018年的比值处于近三年来最低位，在行业整体销售情况不容乐观的一年，万科拿地态度极为谨慎。

从2015-2018年万科土地储备面积及增长情况来看，除了2017年土地储备面积出现6321.91万平方米的峰值，实现高达72.9%的涨幅，2016年和2018年，万科土地储备均出现负增长，2018年土地储备增长幅度为-6.1%，土地储备为5936.2万平方米。

可以猜想的是，控制土储、回归基本盘，万科的2019关键字仍然是“稳”，但万科迟迟未给出的土储释疑，以及未来房地产的盈利空间尚有多少，对于投资者而言仍是个未知数。

作者：胡露（实习） 编辑：品水

————往期回顾————

【透市】拆解70岁的次新股中国人保：老骥伏枥还是老态龙钟？

【透市】易车卧薪尝胆 何时能突围成功？

【透市】趣店无问西东

【透市】硬件引流：小米生态链第二环何时爆发？

【透市】“骑驴”的东阿阿胶：未来的日子是否要走着瞧？

————栏目介绍————

《透市》是腾讯财讯推出的深度报道栏目，聚焦上市公司，穿透市场，解剖热点事件。

声明：本媒体部分图片、文章来源于网络，版权归原作者所有，如有侵权，请与本站联系删除。