楼市分化正在加剧！三四线城市的艰难，刚刚开始

原标题：楼市分化正在加剧！三四线城市的艰难，刚刚开始

楼市经历了2年多调控，逐步回归了理性， 楼市分化现象也很明显，一线和强二线城市房价依然坚挺，三四线城市房价已经是一地鸡毛， 就像大浪淘沙一样。

而上面提出了因城施策，势必会加剧楼市的分化。

数据显示：从2018年下半年以来，一线城市的房价回暖，上海今年1-2月份，房屋成交2.6万套，创造26个月新高；北京也不甘示弱，开年以来也是稳步上涨。 相反，2月份三四线城市成交面积环比下降30%，同比下降20%。

由此可见，三四线城市是盛极而衰，如此天壤之别，究竟为何？

众所周知，房价不会无缘无故上涨，也不会无缘无故下跌。 解局君认为现在楼市分化现象是必然的。

房价归根结底还得要看人口供需。

但是，三四线城市常住人口增速一直处于0.3%左右，远低于一线城市和二线城市的人口增速。

中国已经是老龄化国家，三四线城市老龄化尤甚。可以想象，三四线城市楼市妇孺老幼，购买力不然不高。

更加恐怖的是， 一二线城市还频频出招，大肆抢人。

先是西安，面向在校大学生仅凭学生证和身份证就可落户，其他二线城市也是望风而影从。

合肥未来七年将拿出超百亿元资金“养人”，而石家庄更是零门槛落户……

一二线楼市一旦出手，碾压三四线城市还是绰绰有余的。

今年上面还说了，将逐步开放大部分城市的户籍制度， 也就是说，未来人口将自由流动。

政策给力，人们肯定都愿意去基础设施好、选择机会多的一二线城市，而且买房还有优惠，何乐不为呢？

人往高处去，水往低处流。所以三四线城市人口都抢着往外面跑。

所谓人去楼空。这让本身人少的三四线城市更是雪上加霜。这种情况下，就会导致购买力下降，社会负担加重，楼市更是无人问津。

相反有人就有一切，人都去了一二线城市，毫无疑问，地少人多，供小于求，房价自然水涨船高。

曾几何时， 三四线楼市有难，上面就会出手相救—棚改。这也这造就了三四线楼市过去几年的大涨，但是今非昔比。

棚改是本意是为了改善老百姓居住条件、发展经济、去库存，可以说是一举三得。

但是计划赶不上变化，在棚改的过程中，拆迁户有钱了，有钱就任性，老百姓又不懂理财，都去买房了。开发商一看，房子是人多不愁卖，所以就抬高土地价格，此举地方政府也很满意，所以房价自然上涨。

路子走歪了，上面岂会置之不理？

于是乎， 上面开始大幅收缩棚改规模， 同时今年是棚改最后一年，可以预计未来棚改不是上面工作的重点了。

还有一个现实问题， 棚改是需要钱的， 而很多棚改项目是亏钱的。

上面不可能总是赔本赚吆喝，所以下令成立棚改专项债券进行融资。

这意味着 ，棚改上面不给钱了，地方政府自己想办法，自负盈亏。

这招够狠，很多地方政府自己还缺钱呢。所以未来棚改计划肯定难以持续。

出来混早晚都是要还的，所以三四线城市房价应声下跌。

而且过去几年高房价已经透支了大量的住房需求和房价上涨潜力，房价难以上涨，回调是必然的。

而一二线城市就轻松多了，因为三四线城市棚改计划占到了总规模8到9成，所以一二线城市房价和棚改关系不大。

春江水暖鸭先知。 房企对于楼市行情把握是很准的。

宇宙第一房企碧桂园常年深耕三四线楼市，但是现在也觉得日子不好过了。不断收缩三四线规模，同时扩大强二线楼市和一线城市周边的布局。

不仅如此，中海、龙湖、华润置地等企业在一二线城市的土储比例普遍在60%-90%之间；同时，他们在大肆甩卖三四线的房子、各种打折促销。

过去房企们在三四线城市疯狂拿地，那是因为当时棚改，如今却是大难临头各自飞了。

房企都走了，房子自然掉价。

这说明一二线需求旺盛，回款快，楼市更安全，同时，更加证明三四线楼市很危险。

毫无疑问，房企动作就是楼市的信号。

面对如此尴尬的境地，三四线的地方政府都坐不住了，所以纷纷给楼市松绑。

菏泽率先取消了商品房限售规定、衡阳紧随其后、赣州市赣县区更猛，让开发商“停止特价房销售”。

这些松绑最早、力度最彻底的城市都是三四线城市，虽然一二线城市也有松绑，但程度远不至此。

这说明三四线地方政府自己也清楚楼市的未来，松绑说明是没有办法的下策。

如此明显的信号，吓得炒房客都不敢来了，没有了投机炒房的刺激，房价上涨更没戏了。

而购房人也变得理性了，楼市风向变了，疯狂加杠杆、破限购、走后门，排队抢房的时代一去不复返了。

就连今年春节期间三四线城市返乡置业潮也明显失色，徐州、淮安等成交量同比腰斩，韶关、晋江等同比跌幅超7成。

对于未来， 解局君认为楼市分化的趋势将是常态，甚至会更加严重或者说一些小城市会逐步消失。

三四线房价上涨的因素： 消费升级、棚改、回乡置业、炒作。

三四线城市缺乏高新科技产业支撑、棚改已是尾声、炒房都被打击都绝了，回乡置业今年更冷，所以以上四点都不具备。

现在经济承压，又有贸易摩擦，等待经济复兴的东风不太可能。

所以只能寄托国家政策完全放开了，但是现在看来更不可能。

经济寒冬，上面也是如履薄冰，定调求稳，意在苦练内功。

根据以往经验，经济下行就拉楼市，但是此次上面要另辟蹊径调整经济结构， 上面给出的方向是高新产业和大基建、高铁。

上面还怕一部分人管不住自己的手，所以杜绝一切用民间借贷、经营贷、消费贷、信用贷等高杠杆去投资买房或者炒房的行为。

但是， 楼市不是就不管了，上面提出了因城施策，相当于救了楼市。

2030年中国租赁人口将达2.7亿，未来租赁市场的主战场就在一、二线城市，其中一、二线城市的份额占比分别为31%、20%。

所以解局君认为： 长期来看，一二线城市还会盖房，三四线城市难了。

这不仅仅是一二线城市有很大需求， 关键是现在三四线城市房屋空置率很高。

根据统计，目前全国三四线楼市空置率高达25%左右，远高于一二线城市。

可以想象，空置率高、还没有需求，三四线楼市拿什么支撑？

而且上面年初还点名济南、青岛、厦门、沈阳等城市，批评引领带动作用不够。

这说明 上面也是鼓励二线城市抢人的， 试想人都去了省会城市，马太效应加剧，三四线楼市岂不凉凉？

随着房产税的加快，三四线楼市恐怕更不好过。

所以解局君认为： 三四线楼市不要碰，如果你在三四线城市有多套房产，务必在棚改结束前抛掉，只留一套自住即可。

ufeff 将你的资产转移到一二线城市、省会城市才是明智之举。 没有钱，赶紧去抢人的二线城市看看，未来抢人大战会更激烈，但是千万不要错过这个机会。

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