房地产3年来首次发出背离信号，经济学家：跟2011年太像了

原标题：房地产3年来首次发出背离信号，经济学家：跟2011年太像了

我们必须承认一个事实，如同其他存在价格波动的市场一样，楼市也是存在记忆的。

回顾过去十年，几乎每3年都会出现一次涨势，比如2011-2013年，2015-2017年，虽然每次上涨的城市不同，但对购房者产生的心理冲击却是一样的，无一例外。

按照这样的规律，2019年楼市最像过去的哪一年？从哪些细节可以看出来？未来又要走向何方？带着这三个问题，我们先从两个指标讲起。

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3月24日，新时代证券首席经济学家潘向东发布研报指出，2019年1-2月，房屋施工面积增速从5.2%上升至6.8%，新开工面积增速则从17.2%大幅回落至6%，这是自2016年以来，施工增速首次超过新开工增速。

这段话看起来不太接地气，说白一点：新开工代表的是房企对未来的信心，说明手里的土地储备很多，施工超过了新开工，说明竣工的楼盘太少，开发商不得不加足马力继续干活。

换言之，这是3年以来，房地产两大指标首次出现了背离信号。

潘向东认为，2018年的房地产市场，背景与2010年非常相似，都存在信用收缩、期房销售面积远高于现房、竣工楼盘少的情况。

9年前，信贷环境与2018年一样，杠杆率有效下降，房企面临融资难、现金流紧缺的窘境，因为竣工很慢，只能卖期房。

9年后，我们再看2019年1-2月份的房地产数据，施工面积增速反常的超过了新开工面积，难怪连专家都说，今年楼市跟2011年实在太像了。

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对购房者和房企来说，多年不见的信号重现，再加上与2010-2011年的相似背景，未来将何去何从？

关于这个问题，潘向东在研报中预测了7个字：高周转难以持续。

想看房价预测的人会比较失望，表格数据列了半天，最后怎么是如此平淡的一句话？别急，我们不光要看表象，更要看内涵。

这么多年以来，支撑楼市体量膨胀、房企业绩大增、房产持续升值的最大法宝，就是所谓的“高周转”。

狭义上的高周转，指的是房企为了扩张，快速拿地，力争缩短施工周期，在楼市气氛向好时，这种措施会使企业赚的盆满钵满，让也变相促使房地产市场加速运转，一旦楼市转冷，这种模式的缺点会被无限放大，表现在数据上，就是上文提到的，施工面积增速和新开工面积增速的背离。

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这种趋势下去，只有两个结果，第一种，正如专家所说，像2011年的楼市，在经历了难以为继的高周转之后，房企融资渠道大为宽松，现金流难题得到缓解，新一轮涨势逐步酝酿。

第二种结果，开发商“明知山有虎、偏向虎山行”，拿地、负债丝毫不手软，购房者依然坚持高杠杆买房，想攫取最后一桶金，最终就会重复2010年、2018年“冰火两重天”。

显然，从目前的形势来看，后一种可能性更大，房地产的历史轨迹不会简单重复，只会更加复杂，施工与新开工的背离并不可怕，可怕的是信号发出后，刚需、炒房客依然熟视无睹。

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