城改悖论：拆迁户暴富的噩梦，大城市向上的围城

原标题：城改悖论：拆迁户暴富的噩梦，大城市向上的围城

城改，烫手的山芋。

不管是中国城市样板的深圳、广州，还是产业实力雄厚的东莞、佛山，不管是新区，还是老城，大片大片的城中村，散落在城市的核心板块。 留不住，拆不掉。

“向村要地”就像一场没有结果的拉锯战，毫不保留的摊开在市场面前。

1

第一站，广州。

其实对于城改的称呼，我始终不愿意称呼“毒瘤”。要知道，这里也曾经是城市的一部分，只不过随着城市的发展，从边缘走到了核心，从一旁走到了C位。

我觉得这个词会更加贴切：

伤疤，这是城市的伤疤。

广州的城中村，可谓触目惊心。不仅有城中村、厂房，更有数不清的农民房，不仅没有产权，反而因为私搭乱建，形成了蔚为壮观的握手楼。

在中新知识城，在黄村，在南沙，甚至在白云新城，随处可见城中村，规模庞大、地段优越。上至9万的豪宅、5万的改善，下至2万的刚需，无一例外，全部被城中村团团围住，跑都跑不掉。

我们戏称： 所谓豪宅，不过是“村景房”。

很显然，连外地人都能一眼看穿的事情，广州肯定也意识到旧改的重要性，于是要在2019年完成“52个旧改”，野心勃勃，口气很大。

只不过业内朋友摇摇头，“太难了！”。

当然，作为广州旧城改造也有成功案例，那就是“ 琶洲新村 ”。

诞生于广州亚运会背景下的琶洲，在2010年启动整村改造，保利亲自操刀，改造面积超过75万方，总建面超过260万方，总投资200亿。

10年之后，这里从“琶洲村”，变成了广州金三角之一的“琶洲新区”，坐拥20多座总部大厦、40多家五百强企业，有广交会，有五星级酒店，更有微信总部，以及唯品会，跟珠江新城、金融城构筑成广州经济引擎的“金三角”。

但是，对于广州的旧改我依旧存有很大的疑虑：

面对广州594平方公里的改造面积，其中旧村庄320 .65平方公里，占比高达54 .2%；旧厂房20 .7平方公里，占比35.1%，旧城63.5平方公里，占比10 .7%。

将近600平方公里的改造面积，什么概念？

等同于一个大中城市的城市面积，不仅仅造新城，更是在“更新一座城市”。

面对几十上百个旧改项目，广州能有几个10年？人员如何安置？产业如何转移？资金从何而来？

2

第二站，深圳。

一直以来，我愿意称呼深圳是“中国城市的样板”。

但是，深圳也有自己的伤疤，这里的旧城改造同样举步维艰。据统计，深圳城中村用地总规模约320平方公里，约占深圳土地总面积的1/6。

下面是深圳城中村空间分布图：

深圳的城改，不是有钱就能干，关键还得“熬得住”。在深圳做城改，如果没有10年、8年的心理准备，那你还是趁早打消念头为好。

在深圳某个楼盘，我们看到了罗湖片区的部分旧城改造项目，号称“4200亿重资，10大城市更新片区，46个城市更新项目”。 我看了一眼这些城改项目，一个比一个难搞，一个比一个耗时耗力。

这些旧城改造中，最扎眼的是两个：一个是木头龙，一个是湖贝，这是深圳最声名显赫的两个城改项目。

以木头龙城改为例。

你都难以想象，其实木头龙城改到今天，已经整整12年了，益田集团仅前期投资就超过10亿，罗湖区政府甚至专门对这个项目发函催促！

之所以12年难以推动，就是 卡壳于“钉子户” 。因为深圳城改要求一定是“100%业主、100%的面积”签字。

2012年，签约总数已经达到80%； 2015年，未签约仅剩下130多户； 2016年年中，有109户业主未签约，签约面积均双双突破95%； 2016年12月，签约率近98%，剩30多户尚未签约； ……

区政府催促，“钉子户”阻挠，甚至拆迁户内部也争执不下，在漫长的时间博弈中，益田已经砸进去超过10亿，至今没有听到响。

不管是谁，都在争夺博取城市发展红利的最后的“筹码”。开发商如此，政府如此，村民也是如此。

有人说，深圳不够强势，还是不够魄力呀！学学郑州，铁腕清零400多个城中村；学学杭州，一年拆迁改造4万户。

但是，哪怕排除掉这里更市场，政府更亲民，还有更隐秘的一点，在深圳很多城中村的住户中，他们的身份非常扎眼：有些是香港同胞，有些是澳门同胞，还有一些是海外侨胞。

拆，还是不拆？对不起，无关强势，这是一道送命题。

3

这几年，旧城改造，已经演变成全国运动。

一二线在拆迁，三四线也在拆迁，就连二狗子的18线老家都忙着拆迁。

这些扩张的城市中，他们左右向新区扩张，右手则伸向了庞大复杂的城中村。

在厦门，仅岛内核心区就有42个城中村；在太原，政府表示170个城中村整体搬迁；在西安，则喊下“3年内清零114个城中村”的口号。

他们雄心万丈，野心勃勃，誓与日月争辉。

但是，他们也许忘了，城中村改造是在是太难，太难。

城中村之所以这么难，最核心的一点，就是围绕在： 土地二字。中国的土地太过于稀缺，尤其是城市的土地太稀缺。

一切的利益争夺点，全部围绕在土地上的钱、房、物，相互缠绕，互不让步。

任何城市的旧城改造，会因为时间而受益，也会因为时间而受伤，最终成为拆迁户的噩梦，也会成为城市向上无法突破的围城。

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