杭州市中心的叠墅为什么少?丨楼市大脑No.581

原标题：杭州市中心的叠墅为什么少?丨楼市大脑No.581

浙江影视娱乐频道周一至周五晚间22：10播出

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限高和容积率上升双面夹击的结果。

楼市大脑No.581

有趣的楼市规律 有用的买房建议

文字整理丨张飞天

嘉宾丨方张接

·内容提要·

市中心叠墅一直处于「断点续传」的状态，不会消失，但也只会极少量地出现，甚至偶尔还会小小断供一下。土地的容积率越来越高的同时，加上杭州整个市中心有严格的限高控制。两个原因一叠加，就导致市中心的叠墅越来越少。

璟宸府是目前市中心比较纯粹的大体量叠墅社区，因为容积率只有2.2，所以能用80%的土地来造叠墅，这也是它最近叠墅卖得特别好的原因之一。还有一个原因，就是将来德胜收费口外迁后，市中心有效扩容后，城市资源也会往这一带汇聚。比如阿里电竞馆和TOD综合体，包括学校的规划，都已经来了。

◆裘维维：前两天被一个提问难倒了：「能不能推荐市中心的三个叠墅？」因为他想买有楼上楼下空间的房子，结果绞尽脑汁只想出了两个，一个是申花的首开杭州金茂府，另一个是城东的璟宸府。

◆方张接：金茂府总价要1500万左右。

◆刘德科：璟宸府的总价是1000万以内，七八百万也可以买到。但是我觉得这个问题，得回到最开始的基本面，就是为什么杭州市中心的叠墅这么少。

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·杭州市中心叠墅处于「断点续传」状态·

◆刘德科：杭州市中心的叠墅处于「断点续传」的状态。什么叫「断点续传」呢？并不是说以后市中心就没有叠墅了。

◆裘维维：偶尔会出现一些。

◆刘德科：对。一会儿出来一点点，然后又没了，接着又冒出来一点点，但并不会大批量地出现。

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·限高严格+容积率上升：越来越难做出叠墅·

◆刘德科：杭州市中心的叠墅少，并不是由于某份规划文件的规定导致的，跟两个因素有关。

◆裘维维：跟容积率有关。

◆刘德科：一方面是容积率越来越高了。不仅杭州这样，其它城市也处于容积率越来越高的趋势中。但另一方面几乎是杭州独有的，就是限高非常非常严格。

杭州限高并不是因为经济实力不行。事实上，以杭州的经济实力，应该到处都是摩天大楼才对，但杭州恰恰非常少。事实上是因为有西湖、西溪、笕桥机场和萧山国际机场，西湖周边肯定是要限高的，如果都是高楼，那会毁了西湖，包括西溪也同样，机场区域内肯定也要限高。

◆裘维维：其实现在西溪部分在突破，但在市中心，限高就真的很难找到突破点。再加上现在土地出让文件又规定，既限高又限低，比如最低不能低于多少米，这么一来低密度的房子就难做了。

所以现在整个市中心，要真的去找低密度的房子，并且还要是大批量的，还真的是非常少。

◆刘德科：为什么限高严格，再加上容积率上升，会导致做不出叠墅？专业人士很容易理解，就是数据指标变了。

◆裘维维：你之前想了一个很形象的比喻，是拿水桶来示意的。

◆刘德科：这个比方，用语言可能很难讲清楚。就是拿一定量的水来比作容积率，用高、中、矮三种水桶来装，矮水桶我们就把它比作是叠墅。

如果没有限高的话，就可以选用少量高水桶+大量矮水桶来装水。但限高之后，高水桶就没法用了，可这么多水还是得分到其他水桶上。这个时候，如果都是矮水桶就会装不下，只能找一些中等大小的水桶，所以矮水桶就只能变少甚至消失了。这就是容积率上升和限高，对叠墅开发的影响。

◆裘维维：总结一下，城市人口越来越多，这几年杭州的容积率一直在上升。可是杭州本身又有很多限高条件，这就造成了现在市中心叠墅少的局面。

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·璟宸府容积率2.2，80%土地用来做叠墅·

◆刘德科：我们以璟宸府来做案例。璟宸府的容积率是2.2，这要是放在十年前，是很正常的。但现在市中心的容积率，基本上要到2.8左右，所以璟宸府的容积率是比较低的。容积率低了之后，才能有足够的土地拿来做叠墅。

◆裘维维：璟宸府有80%的土地，都是拿来做叠墅的。

☝璟宸府鸟瞰效果图

◆方张接：整个楼盘，大部分都是叠墅。

◆裘维维：只有五幢高层，排在北面。

◆方张接：相当于杭州市中心最大规模的叠墅区。

◆刘德科：在郊区还有更大的，但在市中心璟宸府已经是最大的了。如果璟宸府的容积率，跟其它楼盘一样也是2.8左右，那就没法做这么多叠墅了。

◆裘维维：我们买叠墅，最怕的就是整个小区就只有几套，其它都是高层之类的房子。但是璟宸府是以叠墅为主的，总共有258套叠墅房源，不过已经卖掉100套左右了，因为最近实在卖得太快了，光是3月份就卖掉了五六十套。

很多人在思考为什么春节以后，连这种市中心高总价的叠墅，也会成交这么快。很重要的一个原因，就是因为少。

◆方张接：这其实也不难理解，因为改善太难了。一般的中产阶层，在市中心的改善路径很狭窄，叠墅是一种选择。而且就叠墅本身来说，在居住空间上也是一种改善。

◆裘维维：你是觉得平层改善到平层，就不算彻底改善，如果改善到有天有地或者楼上楼下的居住方式，才算有大的变化，对吧？不过确实有不少人，喜欢楼上楼下的居住方式。

◆方张接：很多人是有这种情结的。

◆刘德科：我们不能说市中心的叠墅以后就没了，这不可能；但若说以后会大爆发，这也不可能，它就是一个「断点续传」的状态，但是楼上楼下的改善需求又真实存在。所以我估计，这是璟宸府最近卖得非常好的重要原因之一。我甚至觉得市中心的叠墅，是一种可以穿越周期的产品。

◆裘维维：它的可替代性不强。假如我们在市中心找平层住宅，机会还是能多一些，但叠墅产品确实比较少。

☝璟宸府下叠样板房实景图

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·德胜收费口外移，路网打通，市中心有效扩容·

◆裘维维：璟宸府最近卖得特别好，跟周边也有很大关联。城东本身就处于想象力的上升期，有很多利好都被频繁地爆出来。

比如万象汇今年要开业，又有密集的地铁网络，所以整个城东处在一个非常迅速的上升期。

◆刘德科：我觉得首先要从大的城市框架，来判断璟宸府所在的区域。其中有个很重要的标志性事件，现在还没发生。

◆裘维维：你说的是杭甬高速的抬升吧。

◆刘德科：杭甬高速的抬升是一方面，更重要的是德胜收费口的外迁。这个收费口外迁之后，就会让这里成为城市资源迅速汇聚的地方。另外，各种路网也会逐渐打通，比如同协路、明石路、新塘路、昙花庵路等等。

◆裘维维：现在这一片有很多都是断头路，一不小心可能就得掉头。

◆方张接：这里其实是非常市中心的地方，只不过现在还有些小断裂。

◆刘德科：如果现在这里的道路已经四通八达了，那就不是这个价格了。我们在选区域的时候，判断它的价值，得看它将来会不会有变化。

◆裘维维：璟宸府在德胜快速路以北，它的精装高层均价是40800元/方。往南过一条德胜路，单价就要到46500元/方，单价差了将近6000。

☝璟宸府叠墅效果图

◆方张接：刚才维维说德胜路南北两边的价差，给我的触动很大。只因为一条路，平层价格就差了六千左右。

◆裘维维：对，甚至璟宸府的叠墅，毛坯均价五万左右，好多房源单价跟路南的精装平层差得不多。

◆方张接：这个价差其实是没道理的。所以我觉得这个收费站外移，是很必要的，南北两个区域马上就融合了。

◆刘德科：这个区域跟武林广场，你们直觉是多少距离？

◆方张接：我估计直线距离在六公里左右。

◆裘维维：你怎么估得这么准。确实是六公里左右，我以前是量过的。

◆方张接：在我的概念中，璟宸府这一带是非常市中心的区域，无非是区域内的交通上暂时还有点小断裂。

◆刘德科：申花跟武林广场也差不多是六公里左右。

◆裘维维：桥西也是六公里。

☝璟宸府区位效果图

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·阿里电竞馆和TOD综合体都要来·

◆刘德科：等路网打通之后，各种城市资源就会汇聚进来。我们现在看璟宸府，看到的可能是院子里的生活、叠墅的生活、楼上楼下的生活，但如果我们往后看的话，会看到城市本身的变化。

璟宸府所在的区域，有大片绿色，规划了一个几千亩的生态公园，环境非常好。但是在关注环境之前，我们还得先关注城市资源。

◆裘维维：璟宸府的北边，有一个九年一贯制的学校，据说会有不错的学校进驻。另外一侧有一个阿里电竞馆，旁边有一个TOD综合体。

◆方张接：之前好像没怎么听说过阿里电竞馆。

◆裘维维：这是一个非常大的IP。

◆刘德科：阿里电竞馆的效果图很炫酷。

☝阿里电竞馆效果图

◆裘维维：可能很多东西要事实呈现之后，很多人才会打消顾虑，但是买房是提前性的行为。

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·未来市中心叠墅的总价门槛将更高·

◆刘德科：其实现在总价七八百万要拥有一套叠墅，选择面真的是不大的。

◆方张接：总价七八百万买一套市中心的改善住宅，本身就很难。

◆刘德科：你这个话表面听上去很作，但真的进入这个情境之后，会觉得真的很难。

◆裘维维：而且现在多代同堂的家庭，挺普遍的，所以很多人会想要楼上楼下的居住方式。

◆方张接：跟父母能够分层居住是挺好的，互相照顾，又可以互不干扰。

◆裘维维：现在三代同堂的家庭结构，是很主流的。

◆方张接：特别是二孩政策放开以后，这种家庭结构就越来越多。如果只有一个小孩，自己带倒还好，但两个小孩就不行了。

◆裘维维：比较容易想象的是，市中心叠墅的需求还会增加，但这一类产品的供应还是会比较少。之前我问璟宸府，他们的业主都来自哪里，结果是来自于城市的四面八方，几乎没有区域限制。

这让我想到，城东其实是一个没有「围墙」的板块，因为路网实在太四通八达了，无论是省内省外，还是城东城南或城西城北，到这里都很方便，所以这里的受众面也就一下子打开了。

当然，同时还得要有总价的支撑。像璟宸府的叠墅，下叠总价能控制在一千万左右，上叠和中叠基本就是七八百万。今后如果在市中心买这样的产品，建筑面积约167-174方的叠墅，总价应该会更高。

◆刘德科：以后市中心还是会有一些叠墅产品，不会多，但总价门槛会越来越高。所以，以后要在杭州市中心拥有楼上楼下的居住方式，会越来越难。或者就直接到郊区去，选择会有。从整个趋势而言，以后要在市中心买叠墅，总价门槛差不多起步就是要一千万左右了。

◆方张接：估计以后像璟宸府这种，相对纯粹的叠墅社区，应该也不太会有。

◆刘德科：我们刚刚讲到城市资源。璟宸府边上的小学已经规划了，据说规划局表示可能会引进类似于采荷这样的学校。学校也好，阿里电竞馆和TOD综合体也好，在我看来都是城市资源。

☝璟宸府周边规划图

◆刘德科：再加上城东新城的白石会展中心，也有争取成为上海进博会的杭州分馆，还有十字天幕街这样的地标，将来整个钱江新城往北打通之后，我估计再过三五年，城东也会生出很浓很浓的地缘情结。

现在杭州的城西和城东，这两个「翅膀」还有点不匀称，城西的颗粒度很密，城东暂时还没那么密，但将来一定会非常密。

◆裘维维：不过璟宸府剩下的机会也不太多，高层只剩下了两幢，接下来单价仍然是40800元/方。

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·四强聚首：璟宸府由龙湖、大家、九龙仓、平安共同开发·

◆裘维维：现在改善买房，都会很讲究产品。璟宸府是龙湖、大家、九龙仓、平安，四家开发商一起做的，这点它抢了先机。

◆刘德科：大家房产是负责工程管理，这方面它很擅长；而园林这些方面，龙湖都很擅长。另外很有趣的一点是，九龙仓和平安为什么会在，因为杭州是他们的重仓地。

他们对杭州城市的解读，会跟我们稍微有些不一样。有些地方在我们看来可能不怎么样，但是如果有平安进驻，过了一年之后我们再去看，会发现这些地方都「很怎么样」。他们是跳出城市，以资本的眼光来重仓杭州的，包括璟宸府也是他们挑中的。

◆裘维维：有些时候我们会发现，购房者的选择跟开发商的选择是一样的，因为道理是共通的。

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