葛一阳走钢丝：大发在追回错失的黄金十年

原标题：葛一阳走钢丝：大发在追回错失的黄金十年

图：大发地产集团董事会主席葛一阳

葛一阳第一次出现在大众视野中，是2008年温州HS酒店那场耀眼又豪华的世纪婚礼。在他的婚礼上，司仪请的是名嘴曹启泰，出席嘉宾包括中田英寿、周惠、陈志朋、苏永康等等。

那时候外界对葛一阳的印象，也仅仅停留在富二代的标签上。从英国阿斯顿大学毕业后，葛一阳以管培生的身份加入大发地产，才两年多的时间。

10年后的葛一阳，已经担任董事会主席，是大发地产的实际掌权人。他满是诚意的拉来前世茂房地产COO廖鲁江，说要干一番大事业。

廖鲁江不知道被这个年轻小辈灌了什么迷魂汤，刚任职大发地产执行总裁一个多月，就立下豪言壮志，说要带着年销售额不到50个亿的大发地产，5年冲击3000亿销售大关。

为有牺牲多壮志,敢叫日月换新天。

葛一阳和廖鲁江打算“换新天”了，但更多人的看法是——他们在“画大饼“。

01

富二代上位记

1996年，葛一阳的父亲葛和凯在温州创立了大发地产，随后的5年，温州楼市持续火爆，大发地产也赚的盆满钵满。

2001年，温州炒房团开始布局全国，以上海为炒房第一站。大发地产也在这一年扩张到上海，设立了上海总部。之后，大发地产又布局南京、江苏，成为深耕长三角的区域性房企。

看大发地产的发展史，两代掌门人的经营策略是完全不一样的。

2015年之前，葛和凯掌权的大发地产，重点发展思路是深耕长三角，不去外地拿地，更为稳健、保守。

2012年温州房地产泡沫破裂，房价处于低谷。葛和凯率领大发地产重返温州抄底，说明他是一个对家乡感情很深的人，也说明经历了房地产泡沫后，葛和凯更重视利润，而不是扩大规模。

2015年，是大发地产新旧时代转换的一年。葛和凯辞去管理层职位，仅作为集团高级顾问以提供战略意见。葛一暘正式接管大发地产，开始了一轮明显的土地扩容动作。

在80后葛一暘的带领下，大发地产变得激进。2017年、2018年两年，大发地产大规模入驻温州、舟山、芜湖、安庆等长三角的三四线城市，2018年下半年，又进入成都、重庆，开始在全国布局。

另外，2018年1月葛一暘还挖来了世茂的执行董事廖鲁江，并委以执行董事兼首席执行官的重任，为大发地产的大跃进做准备。

图：廖鲁江

业界熟知的是，廖鲁江于2011年加盟世茂，人资出身，最擅长的是人力管理。以改革世茂的ERP管理系统出名，成为业内红人。

这里简单聊聊，为什么葛一暘要挖廖鲁江。按照行业惯例，黑马房企想要扩大规模，最喜欢挖的是区域总、或者战投、营销总。

人资出身的廖鲁江，怎么会被葛一暘盯上呢?

猫叔听世茂的小伙伴讲过，ERP管理系统最牛(变)叉(态)的地方就是每个团队每个月都有绩效评估，而且绩效评估是公开PK制，排名和团队奖金直接挂钩。这导致世茂的内部组织竞争很激烈。

廖鲁江曾经介绍，因为ERP管理系统的改革，让世茂的人工效能两三年提升了50%左右。

葛一暘看重廖鲁江的，大概也是通过激励制度变革，使世茂踏入千亿房企阵营的能力。

和廖鲁江经历类似的是，获得工商管理&电脑科学双学士学位的葛一暘最起初进入大发地产也是主抓企业文化建设，同样构建了ERP信息化的管控平台。对葛一暘来说，廖鲁江会和他有共同的管理理念、话题吧。

不过腹黑的想一想，被挖来的廖鲁江人脉很多，不排除以后会为葛一暘挖来更多兵马。

02

凭借全家英籍身份，顺利上市

廖鲁江跳槽到大发地产的时候，大发地产刚完成了2017年44.14亿的营业收入。

2018年3月份，从一家千亿房企跳槽到三四流房企的廖鲁江，第一次公开亮相就语出惊人：廖鲁江提出大发地产要冲击千亿的计划，另外五年达到3000亿的目标。

廖鲁江上任时直言：“中型房企如果想要在未来活下去，此刻就必须拿出奋斗者之心，拿出敢叫日月换新天的魄力，招兵买马，战略进取，加速进入千亿级俱乐部，未来才有可能继续留在地产球场上继续踢球。”

想要加入千亿级俱乐部，冲向3000亿元巅峰，最关键的一步就是借钱融资。

为筹备上市，大发地产做了很多铺垫。

比如上市之前，国内投资了多家公司。以下是截止2018年9月份，猫叔查到的大发地产国内对外投资的部分信息。

更值得注意的是，大发地产的上市主体是2017年12月18日在开曼群岛注册的。

在2018年5月份港交所披露的大发地产IPO招股书中显示，大发地产的股东葛氏家族全部是英国国籍。

——葛和凯是第一大股东，持有大发地产74.6%的股权，葛一暘是第二大股东，持有24.2%股权，其次是金林荫、葛和鸣。

大发地产这是什么套路呢?为了顺利上市，绕开监管，免于审批。

根据国家外汇管理局第37号通知，倘中国个人居民以其境内外合法资产或权益向境外特殊目的公司进行投资，其须就有关投资向国家外汇管理局的地方分支机构登记。国家外汇管理局第37号通知亦规定，中国居民的有关境外特殊目的公司发生中国居所、名称、经营期限等基本信息变更，或发生增资、减资、股权转让或置换、合并或分立等重要事项变更后，应办理变更登记手续。

大发地产方面表示,由于葛和凯、葛一旸、金林荫和葛和鸣均为英国公民,他们无须受国家外汇管理局第37号通知项下的登记规定所限。

另外，根据中国经营报报道，2017年12月12日，葛和凯、葛一旸、金林荫(葛和凯妻子)和葛和鸣(葛和凯弟弟)各自于英属处女群岛注册成立一家全资投资控股公司。

对此，猫叔请教了一位财务圈的老司机。老司机说，注册境外公司是为了做“壳”，而把国内资产注入"壳"的过程中，伴随的是层层交错的控股关系、外人不甚了解的资产置换套路。对企业来说，注册的公司越多，内部关联越复杂，应对审核也就越安全。

就这样，2018年10月，仅拥有24个项目，土地储备建面仅为172万平方米的大发地产，在香港成功上市。

03

是“换新天”还是“画大饼”?

好了，大发地产的来龙去脉，猫叔大致介绍过了。是时候扒一扒大发地产的年报了。

合同销售金额同比增长约204.1%，但土储大多在三四线。

2018年，大发地产录得合同销售金额125.24亿元，同比增长约204.1%。对此，大发集团的解释是，因为专注于深耕长江三角洲地区的房地产市场，其累计「建筑面积」增加所致，创下本集团成立以来的历史新高。

这个很好理解。2017年-2018年大发地产一直在扩大土储面积。而且近两年市场总体来说比较好，房子卖的不错。

对比2015年和2016年，销售额均不足10亿元来说，大发的增长速度是可以看到的。

2018年2月底，大发的总土地储备面积只有172万平方米，2018年年底，大发连同联营公司拥有土地储备总规划建筑面积约340万平方米，增长了约1倍左右。但猫叔大概看了下大发的拿地布局，大多数还是在宁波、湖州、镇江、无锡、嘉兴等长三角地区，以三四线为主。

如果17、18年大发的业绩增长是因为赶上了大牛市，那么随着三四线棚改货币化安置比例的降低，楼市降温，2019年大发的业绩增长会好吗?这要打一个问号了。

净利润增加，净资产负债率仍然较高。

同理，因为17、18年楼市向好，大发地产的收益、净利润表现也可圈可点。

2018年，大发地产总收益增加30.1%至59.46亿元，

毛利增加140.7%至15.82亿元。

毛利率由14.4%增长至26.6%。

利润大幅增加至4.89亿元，归属母公司拥有人净利润4.76亿元，同比增加246.79%。

我们更要看大发地产的净资产负债率。

2017年，大发净负债率一度达到270.8%的高位。2018年的大发地产，启动了上市融资——还债的模式。

在首次公开发售所得8.1亿元之后，大发地产将30%的资金用在了偿还贷款上，目前已动用了2.43亿元。2018年末，大发一年内偿还短期贷款增长了271.9%，升至21.94亿元。

所以，2018年净资产负债率也有了大幅度的降低，由2017年同期的270.8%下降至107.2%。

但是……107.2%，对比同行业80%左右依然很高对不对?

再看历史，2015年-2016年，大发地产净资产负债率分别为196.5%、150%。所以高负债一时之间是很难减下来的。更何况大发依然处于快速发展期。

所以，看待大发地产，还不能特别乐观，更何况，现在大发地产销售额刚过百亿，面对未来市场更多的不确定性，还要冲击千亿，甚至3000亿，不是肉饼，更像陷阱啊……

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