3月份商品房库存创新低，房价又要报复性大涨了吗？

原标题：3月份商品房库存创新低，房价又要报复性大涨了吗？

随着这几天国家统计局公布3月份的房产数据，越来越多的朋友开始关注房产问题。那么对于这些数据怎么解读？借此几乎简单谈谈我的观察。

库存创新低不假，待售面积减少意味什么？

根据统计局的数据显示，截止3月底全国商品房待售面积51646万平方米，按照2019年1-3月的销售数据来看1-3月份全国商品房销售面积29829万平方米，简单计算就是一个月1万方左右，也就是说消化着5万多方的库存基本还需要半年左右的时间。看似不多，但是背后的数据才是值得我们去警惕的。

待售面积减少不代表库存降低了

第一、仍有海量的住宅房产在建中，基本上一年的新建住宅量够卖2年的。 数据显示，1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积699444万平方米，同比增长8.2%；其中住宅施工面积484560万平方米占总施工面积的69.3%。按照这种速度下去也就是意味着仅仅2019年会有15万方左右的新建住宅产生，按照一个月销售1万方的速度也就是需要15个月，也就是说仅仅2019年新建的住宅就足够1-2年左右的销售。如果加上之前的施工面积来看，足够消化5年时间了，你说库存低吗？

第二、从待售面积、房屋竣工面积和开发商拿地积极性来看，开发商普遍存在资金问题。 什么待售面积？简单来说就是等待销售但还没有拿到预售证， 这部分面积减少只能说明一个问题：开发商资金出问题了。包括1-3月份房屋竣工面积下降10.8%，房地产开发企业土地购置面积同比下降33.1% 等众多数据来看，可以看出来开发商的资金出现问题是普遍现象或者说开发商企业对于房地产开发已经有所犹豫，不好过是事实。

2018年去库存结束后绝对不能再出现新的库存

第三、房产最终还是要归咎于需求上的，当需求不足自然其他反应就会出现。 比如：待售面积、竣工面积等减少，其根本在于销售不畅导致很多开发商资金不畅。以1-3月份为例，开发商单单靠银行贷款已经不现实了。1-3月份开发商资金银行贷款和个人住房贷款仅仅占据了总到位资金的33%左右，其中单单依靠定金和预收款这项的资金就占据了总资金的31.6%（两项一共占据了开发商资金总量的64.6%）； 也就是说购房者和银行贷款金额的多少，基本可以决定开发商企业的死活。

房价上涨倒是其次的，开发商能不能活下去才是主要的

第一、住房需求和银行贷款不足会导致开发商企业举步维艰。 说到底还是因为这些年的房地产企业高速发展解决了很多人的住房问题，导致如今的住房供过于求。目前的施工面积就足够未来5年左右的市场消化，这还是在市场稳定的情况下，如果不稳定呢？估计很多开发商都会出现资金问题。所以，如今开发商面临的问题是如何活下去，而不是赚多少钱。

房地产寒冬真的来了

第二、房产供过于求已经是事实，局部的火热掩盖不了整体下行的现象。 虽然说进入2019年后，南京、杭州等地房地产开始重新回温，但是不可否认的是大多数城市的房价还是处于稳定上涨的情况。以3月份统计局的数据来看，仅仅0.61%的增长也就是说2019年的房价仅仅维持7-8%的增长，扣除通货膨胀因素后跟没有增长差别不大。房地产行业还会出现所谓的“救市主”吗？

第三、目前已经有城市开始试探放松调控，但是效果只能呵呵。 不可否认进入2019年后一些城市已经通过放松（放开）落户、提升公积金贷款额度、放开限售等手段来刺激需求。但是不得不说如今这些城市的房价还是那样，仅仅是止跌回到平稳而已。

房住不炒的调控不放松，那么房价就暴涨不起来

第四、尽量控制好房地产的投资属性，仅仅靠刚需和改善房价翻不起来。 从来没有见过一个商品仅仅因为需求就会价格暴涨的，价格暴涨的商品无疑都是具备投资属性的。房产就是最具有代表性的例子，房住不炒的政策把控好，银行将贷款卡紧，禁止炒房等政策只要不放松，房价基本就翻不起来。当然如果说有些一二线城市放开了，那就另说了。

综上，虽然说3月份的数据显示库存下滑了，但是从整体来看房地产库存还是大的。没有一个商品敢有5年的时间去消化，要是食品早就过期多少回了。所以，个人觉得商品房库存不足是伪命题。

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