2018年合肥瑶海新站区二手房成交分析及近期购房建议

原标题：2018年合肥瑶海新站区二手房成交分析及近期购房建议

u200b合肥瑶海新站区是我分析的最后一个区域，作为合肥市区最为弱势的板块，不但是价格洼地，也是投资价值洼地，这篇文章我从房价涨幅数据上再次为大家证明这一点。

我统计了合肥链家2018年全年所有二手房成交数据，共计 5629 个样本，均价 16386 元/平米，较去年 16395 元/平米下跌 -9 元/平米，基本持平。其中瑶海新站区成交 685 套，占全市总成交量的 12.2% ，基本是2017年成交量的 3 倍多，2018年链家在瑶海区的业务基本铺开。

接下来我将分区域对瑶海新站区房价做一个分析和点评。以长江路为界，再结合38中学区划分情况，我将瑶海新站区分为两个部分，分别是：

1、 长江路南板块 。具体范围为：长江东路接淮南铁路线转胜利路以南，南淝河以东。

2、 长江路北板块 。具体范围为：长江东路接淮南铁路线转胜利路以北，板桥河以东。

本文所分析的数据主要是2018年的平均数据，并不能完全反映瑶海新站区当前的房价，因为过去一年中，很多小区房价在不断上涨（下跌），当前价格可能要比图表中的高（低）出不少。与这次对比的数据是2017年全年的分析，具体可参考我微信公众号“ 小易论楼市 ”文章《2017年合肥瑶海新站区二手房成交分析及购房建议》）。

瑶海新站区整体成交量有限，绝大部分小区规模较小，成交基数也比较小，客观上会造成较大的误差。因此，成交量相对大的小区，房价数据比较贴合实际；成交量小的小区，价格数据相对失真，我会在文中做出修正。

瑶海新站区2018年成交均价为 13032 元/平米，比2017年全年（ 14012 元/平米）下跌 980 元/平米，跌幅 -7.00% 。议价空间从 4.29% 降低至 3.26% ，减少了 1.03% ；成交周期为 79.6 天，比2017年延长 2.6 天。

瑶海新站区区去年三四季度的成交均价为 12924 元/平米，较2017年基数下跌 -7.77% ，这个数值比2018年全年均值低 0.77 个百分点。成交周期也比全年均值延长 7.7 天，说明去年下半年，瑶海区房价依旧呈下跌趋势，整体表现非常弱势。

2017年链家业务主要集中在二环以内，而这片区域均价是高于整体的，造成2017年基础房价相对高一些。而2018年成交扩展到了二环以外，那么低价房源比例进一步扩大，拉低了区域均价。据我观察，瑶海区房价实际跌幅上没有那么大。

关于2018年滨湖区、政务区、蜀山区、庐阳区、包河区、高新区、经开区、肥西县和北城的分析，请关注我微信公众号“ 小易论楼市 ”，回复 “ 滨湖 ”、“ 政务 ”、“ 蜀山 ”等关键词查看。

长江路南板块

长江路南板块2018年共成交 213 套二手房，成交均价从2017年的 16169 元/平米跌至 15017 元/平米，下跌 1152 元/平米，跌幅 -7.12% ，略高于瑶海区均值。议价空间为 3.4% ，稍高于平均值；成交周期 80.3 天，比2017年延长 21.6 天，略高于平均水平。

三四季度的成交均价为 14732 元/平米，比全年均值还低 285 元/平米，这说明长江路南板块全年基本都处于下跌之中。但从具体小区表现来看，去年低价房源占比的增加，是拉低板块均价的一个重要原因。

我们可以看到38中板块的次新房，大部分是上涨的，但整体涨幅并不高。几个成交量比较大的小区，比如： 御景湾 ， 恒盛豪庭 ， 坝上街环球中心 ，涨幅相对较大，资产比较优质； 紫云府 ， 鼎元府邸 ，略有小幅下跌，资产相对中等。

38中学区房整体跌幅为 -2.51% ，在我列入研究的学区房里面，38中是唯一一个房价下跌的学区。尽管38中学区房同比下跌，但跌幅要远远小于板块均值，去年下半年的跌幅也小于全年水平，说明38中板块房价相对坚挺一些。

38中不是我分析的合肥 7 所真学区之一，但目前是瑶海区最好的公办初中，排名在二档学区首位，这也是我把它列入学区研究的原因。很明显，与其它真学区相比，38中基本体现不出学区溢价（《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》微信公众号“ 小易论楼市 ”，回复“学区”查看）。

经常有一些人在小密圈里提到这样的问题：如何在瑶海区买改善性住房，同时还能兼顾保值？其实瑶海新站区整个区域几乎都是劣质板块，买大户型是非常危险的选择，能够保值的小区非常有限。

这样的小区应满足几个条件：1、 房龄相对年轻 ；2、 学区相对好 ；3、 成交量大 ；4、 最好是品牌小区 。学区和房龄是房产保值升值的最重要因素，成交量大意味着流动性好，品牌小区可以使保值期更长。

如果从这几个方面考虑的话，我认为最佳选择应是 保利熙悦府 ，满足品牌小区，房龄新，双学区。其次是 御景湾 和 恒盛豪庭 ，成交量相对大，户型相对好一些。最后还是 华润紫云府 ，品牌小区，成交量大，但是户型相对差一些。

除了38中学区以外， 保利东郡 二手房价格基本突破 1.6w ，几乎比周边二手房高出 50% 。品牌小区，房龄非常新，自带商业。这说明，只要规划合理，招商靠谱，也能在一个相对劣质的板块，走出一个独立行情，这就是品牌的价值。

不管是不是38中学区，长江路南板块的老破小，尤其是房龄超过 20 年的多层小区，已经逐渐沦为垃圾资产，基本没有任何相对持有价值，就算贱价卖掉，我认为也要赶紧置换成合肥西南区域的新房或者学区房等优质资产。

长江路北板块

长江路北板块2018年共成交 472 套二手房，成交均价从2017年的 12501 元/平米跌至 12184 元/平米，下跌 317 元/平米，跌幅 -2.54% 。议价空间为 3.19% ，略低于平均值；成交周期 79.3 天，比去年延长 25.5 天，基本在平均水平。

长江路北板块三四季度成交均价为 12223 元/平米，略高于全年均值，说明去年下半年板块跌幅有所收窄。从现有成交量比较大的小区来看，绝大多数都在下跌，不难看出，长江路北也是一个非常弱势的区域。

长江路北板块应该是合肥市区成交均价最低的区域。房价最低的区域意味着房产价值最低，但并不意味着投资价值洼地，在房地产市场平稳时期，房产价值最低也意味着投资价值同样最低，看看满眼小区的同比下跌，相信大家应该都能清楚了。

我们再看看板块内成交价格相对高一些的小区，均价超过 1.5w 的小区有： 恒大中央广场 （ 1.8w+ ）， 家天下 （ 1.66w ）， 柏庄春暖花开 （ 1.5w+ ）。这三个同样是我小密圈里咨询的比较多的瑶海区小区。

恒大中央广场 主要是品牌房企，房龄非常新，一环以内，也特别靠近市中心，在优质盘为数不多的新站区，算得上是鹤立鸡群。但老火车站板块环境氛围太差，小区容积率也非常高，加上恒大的品牌价值也不是很高，我认为只适合刚需改善，太大的户型可能不太保值。

家天下 处在生态公园和瑶海公园之间，位置非常好，房龄年轻，品质可圈可点，这也是它价格居高不下的原因。但毕竟处于一个非常弱势的板块，周边也已经非常成熟，基本没有什么想象空间，我想后期也很难赶得上大盘了。

柏庄春暖花开 是周边难得的一个相对品质的小区，房龄比较新，而且户型设计很契合目前的刚需市场，但同样受累板块，刚需房最多保值，改善尽量不要碰。

长江路北板块的品牌小区是非常少的，目前只有 恒大中央广场 、 恒大城 、 绿地香树花城 和 华润熙云府 ，但各自表现都还算强势。 恒大中央广场 价格最高， 恒大城 成交量很大，流动性好， 绿地香树花城 区域成交价格相对算是高的， 华润熙云府 房价同比上涨。

我注意到东城成交量最大的两个小区， 恒大城 和 琥珀名城 ，尽管房龄还不算很老，但房价同比出现了一定的下跌。这说明板块对次新小区的价值支撑严重不足，即使有地铁加成，东城板块依旧非常弱势。

我在去年学区分析中将行知学校列为 1 档末尾，但据粉丝反映：行知学校2018年实际参加中考人数应该在 800 人左右，但数据上只体现 500 多人，有大概 1/3 的差生被转移到肥东参加考试。如此来看，行知学校的排名是有水分的，我个人认为学区质量不如38中。

瑶海新站区新房购买建议

瑶海新站区的关注度一直不高，主要原因一个是板块相对比较弱势，另一个就是整体房价存在一定程度的虚高。在这样一个区域，如果算上靠近瑶海区的肥东县，密密麻麻分布着 30 个左右的在售新盘，几乎占到市区总量的 1/3 ，体量不可谓不大。

目前在售新盘，大致可分为四个板块，分别为： 瑶海公园板块 ， 少荃湖板块 ， 烈山路板块 ， 长江路南板块 。从位置上来看，瑶海公园和长江路南板块更好一些，少荃湖板块和烈山路板块资源相对差一些。

瑶海公园板块 在售新小区主要有： 禹州中央城 ， 和昌香樟原著 和 高速中央公园 。这几个小区的备案价格都在 1.48w ，从周边二手房成交情况来看，定价中规中矩。但作为投资来说，周边基本已经成熟，而且板块比较劣质，没有太大上升空间，只适合刚需和地缘性改善。

少荃湖板块 在售小区价格大都在 1.4w - 1.5w 之间，除了 正荣悦都荟 和 保利罗兰香谷 有地铁优势，其余几个楼盘几乎没有什么亮点。我认为板块的合理价位在 1.25w - 1.35w ，很明显，备案价格基本虚高了 1500 元/平米。

烈山路板块 距离地铁口更远，几乎是一块独立的区域，配套极不完善，我们看到价格也基本在 1.4w - 1.5w 徘徊，性价比更差，甚至不如高新区的 保利柏林春天 。我认为该板块目前的合理价位不应超过 1.3w ，实际备案价格已经虚高了 1500 - 2000 元/平米。

我们看到 恒大城 这个次新房的成交均价在 1.21w 左右， 琥珀名城 在 1.26w 左右，我认为 长江路南板块 的合理价位应该在 1.2w - 1.35w 之间，距离地铁2号线越远，价格应越低一些。除了 龙湖春江郦城 价格相对合理外，其余小区都存在一定程度上的虚高，但整体比少荃湖板块和烈山路板块相对好一些。

随着板块内的限价盘，比如 藏龙阁 、 保利熙悦府 、 大众时代之光 、 昊天园 、 长虹世纪荣廷 等先后清盘，仅剩下陶冲湖边的 中建开元公馆 ，备案均价 1.05w ，市场价倒挂大概 1500 元/平米，据说下次开盘要采取精装修提价。

整体来讲，瑶海新站区值得购买的新房不多，如果你是投资，个人不建议你考虑瑶海区。瑶海区目前多为地缘性购房需求，主要是工作生活在东部的刚需或者刚改，不管是投资还是改善，个人都不建议购买总价较高的大面积户型。

瑶海新站区分析总结和近期购房建议

毫无疑问，瑶海新站区是合肥市区房产最劣质的板块，没有之一，总的来说乏善可陈。如果矮子里面拔将军的话，长江路南板块的东部新中心潜力可能相对大一些，在东部就业的地缘性需求，可优先考虑这一块。

如果你手中持有多余的瑶海区房产，且房龄已经超过 10 年，尤其是多层，请尽快处理置换成优质房产。不要以为房子越便宜投资潜力就越大，更多时候，越便宜的房子意味着资产越劣质，合肥优质资产和劣质资产的分化才刚刚开始，还远未结束（《合肥的优质房产和劣质房产》微信公众号“ 小易论楼市 ”）。

除非合肥房价在现有基础上再涨 10% ，瑶海新站区的大部分新房才有可能去化的相对顺利，否则在你经济允许的条件下，应优先考虑合肥西南区域的新房。如果你资金有限，也可以考虑投资真学区公寓或者总价较低的学区房老破小。

国家统计局近期公布的3月份全国 70 个大中城市住宅销售价格指数显示，新房环比上涨数量为 66 个，二手房为 58 个，房价几乎迎来全面复苏。在此背景下，中央重申“ 房住不炒 ”，为燥动的房地产市场又泼了一瓢冷水。

在实行大幅减税政策及采取货币定向宽松以后，中国经济有了明显好转，第一季度GDP增速 6.4% ，略好于预期，这为我们不再过度依赖房地产打了些底气，中央也能继续保持房地产政策的连贯性。

在实行“ 分类指导，因城施策 ”的前提下，房地产调控责任主体转移到地方zf身上，只要中央大的方针政策不变，房价就很难突破现有调控框架继续大幅上行，这几乎是一个zz任务。

前两天合肥对滨湖地块进行了限价，要求楼面价最高不得超过 1.71w ，比之前 2.2w 下调了 22% 之多。这其实就是合肥落实地方调控责任的一个具体表现，从措施力度上来看，决心比较强，房价短期还会被牢牢控制。

尽管合肥房地产市场整体预期比较平稳，但中间仍暗流涌动，根据历史经验，越是冷淡时期，越是抄底的最好机会。由于热点二线城市优质地块供应紧张，再加上限价因素，有意参拍滨湖地块的房企据讲达 30 个之多，我估计最终会突破封顶价格，有超过 5 个以上的开发商进入摇号阶段。

即使从房地产自身发展周期来看，房价近两年也会处于一个平稳阶段，缺乏较强的上涨动力。不难预测，合肥今年房价几乎没有大幅上涨的可能，整体趋势应该还是保持稳定，除非发生重大的政策转折。目前看来，这种转折发生的概率非常小。

房价平稳前提下，合肥房地产市场依旧是一个分化行情，具体表现为： 你想买的房子都在涨，还很难买；你想卖的房子没人买，而且会继续下跌 。不论是刚需还是置换改善，你都不可能买劣质资产，所以买房还是要趁早。不要等所谓的抄底时机，对于优质资产，每个当下就是最好时机。

关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“ 小易论楼市 ”，回复“ 滨湖 ”、“ 政务 ”、“ 蜀山 ”、“ 庐阳 ”等区域关键词查看。

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