华夏幸福“水逆”这一年：惊险完成首期业绩承诺

原标题：华夏幸福“水逆”这一年：惊险完成首期业绩承诺

在2018年网络新热词中，水逆榜上有名，用网友的话解释是诸事不顺。对于华夏幸福来说，亦是如此，资金链紧张、裁员、裁撤部分业务等风声不断，但经过一系列引资、业务调整、多元融资等，华夏幸福度过水逆期。

在2018年业绩报告《致股东》中第一段，华夏幸福这样说，“水逆的2018年已经过去！变中有忧的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然划过！美好的春天和崭新的希望正向我们走来！”

净利润117.46亿 略高于首期业绩承诺

虽然销售额比不上“碧万恒”，但是华夏幸福在过去一年被频繁提起的次数与“碧万恒”相差无几，令其成为媒体追逐焦点的原因之一是来自“大金主”平安的入股。

2018年7月10日，华夏幸福发布公告称，公司控股股东华夏控股与平安资管日签订《股份转让协议》，约定华夏控股通过协议转让方式向平安资管转让582124502股公司股份，占公司总股本的19.70%，转让价格确定为23.655元/股，共计约为137.7亿元。本次权益变动后，华夏控股在华夏幸福中的持股比例由此前的61.67%降至41.97%，平安资管及关联方由此前的1.18%升至19.88%。

值得关注的是，华夏控股签署了业绩对赌协议，以上市公司华夏幸福2017年度归属于上市公司股东的净利润为基数，上市公司2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。

根据财报，2018年，华夏幸福主营业务实现稳健快速增长，实现营业收入837.99亿元，比上一年增长40.52%；实现归属于上市公司股东的净利润117.46亿元，比上一年增长32.88%。在首期业绩承诺方面，华夏幸福可谓“惊险”过关。值得关注的是，华夏幸福在控成本方面效果显现，“三费”中的销售费用同比下降4.12%，财务费用同比下降1.78%，管理费用同比上升7.44%。

受净利润增长的影响，华夏幸福在2018年的派息处于行业前列，全体股东每10股派发现金股利12.00元（含税），共计派发现金股利约为36.03亿元。

2019年，对于华夏幸福来说，要想实现144.88亿元的归属于上市公司股东的净利润，同比增幅要在23%左右。按照房地产的成本和利润结转周期，2019年的利润一般来自于2017年的结转，对于华夏幸福来说，2017年环京楼市恰好遭遇政策严控，销售受到影响。因此，对于其2019年的利润完成来说，可能会有一定的挑战。

异地销售业绩快速增长 占比近半

华夏幸福发迹于环京，特殊的产城模式备受关注，但是很长一段时间，其业务布局偏重于环京。因此，在2017年那场环京楼市调控风暴中，华夏幸福受到一定影响，也成为后续资金链紧张、平安入股、裁员等一系列事件的导火索。

不过，近两年来，华夏幸福积极调整战略，加大环京之外业务的布局，效果显现，异地业绩快速增长。根据财报，在837.99亿元营业收入中，环北京以外区域实现收入257.07亿元，同比增长82.80%，占公司主营业务营业收入的比例由上一年度的同期23.72%提升至30.82%。

在销售方面，2018年，华夏幸福实现销售额1627.61亿元，较上年同期增长6.93%，其中，产业新城业务园区结算收入额310.39亿元，房地产业务签约销售额1292.68亿元，其他业务（物业、酒店）销售额24.54亿元。在业绩配比上，环北京以外区域的销售额为756.19亿元，同比增长109.08%，占公司整体销售额比例从上一年度的23.76%大幅提升至46.46%。其中，杭州都市圈、郑州都市圈、武汉都市圈、合肥都市圈出现大的业绩增长，同比增幅分别为190%、1388%、370%、124%。

不过，相比于环北京以外区域的爆发，华夏幸福在环京地区仍遭遇挑战。根据财报分析，其2018年环京区域销售额约为871.42亿元，同比2017年下降约为24.9%。

加大融资 缓解资金压力

2018年，受环京限购和销售下降影响，外界对华夏幸福的资金状况一直颇为疑虑。根据财报，截至2018年末，华夏幸福资产负债率为86.65%，与2017年同期相比增加5.56个百分点。

在现金流方面，2018年，华夏幸福经营活动产生的现金流量净额约为-74.3亿元，有所改善，2017年同期是-162.3亿元，主要原因是经营性支出减少导致。其中一项就是，2018年华夏幸福通过政府招标、拍卖、挂牌或者法律法规允许的其他国有土地出让方式取得相关国有土地使用权面积约为257.92万平方米，成交金额约为102.47亿元，2017年是238.91亿元。

此外，投资活动产生的现金流净额约为-50.2亿元，2017年同期是-200.3亿元，主要原因是收并购业务支出减少所致。筹资活动产生的现金流量净额为-64.9亿元，2017年同期为570.9亿元，系归还到期债务所致。

不过，值得关注的是，2018年期末华夏幸福货币资金为472.8亿元，占总资产比例的11.54%。这得益于华夏幸福已经形成畅通的多元化融资渠道，并不断改善融资环境。

2018年，华夏幸福融资充分利用境内债券市场，持续拓展海外债券市场，发行各类债券产品，其中发行公募债120亿元，私募债46.1亿元，短期融资券50亿元，公司全年共发行13.7亿美元海外债券，获得国际市场投资人高度认可；银行授信保有量高，截至年末共有银行授信3683亿元，已使用605亿元，剩余额度3078亿元。

此外，平安两次增持华夏幸福，为其直接带来约180亿元的资金注入。华夏幸福公告称，从2018年第四季度开始，公司的融资性净现金流转正，截至报告期末公司的货币资金余额473亿元，比2018年第三季度大幅增长25%，覆盖一年内到期有息债务1.8倍，公司的资金安全得到保障。近期公开市场公司债券的价格逐步回升，公司发行境外美元债券获得投资者高倍数超额认购。公司通过增加长期债务替换短期债务，优化公司债务结构，严控公司偿债风险，公司一年内到期有息债务在有息债务中的占比由31%下降至19%，财务状况处于更加安全的水平。

业务布局的优化、融资环境的改善、金主的支持等令华夏幸福度过水逆的2018年，尤其是在大力发展都市圈的时代背景下，华夏幸福有望搭乘政策东风。正如《致股东》最后一段，华夏幸福所说，“重整装、再出发！”

新京报记者 段文平 编辑 武新 制图 李禾炜 校对 柳宝庆

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