把脉大湾区未来大方向,地产老炮儿聚港岛说了哪些关键词?

原标题：把脉大湾区未来大方向,地产老炮儿聚港岛说了哪些关键词?

未来中国楼市，全球资本最为关注的地区就是粤港澳大湾区。

4月26日，2019首届粤港澳大湾区发展论坛暨房地产百强峰会在香港顺利召开。房产大象作为中国房地产报的战略合作伙伴，全程现场直击了本次论坛。

房产大象创始人、同致行（中国）董事长王波先生被特聘为中国房地产报、中房智库地产专家顾问团专家。

（王波）

本次论坛，王波先生受邀主持圆桌论坛《粤港澳大湾区发展规划政策对房地产市场走势的影响及房企布局解析》。王波先生风趣幽默地开启了本场精彩的圆桌论坛，对话嘉宾分享了对粤港澳大湾区房地产市场前景的看法，都非常看好深圳在粤港澳大湾区发展中的地位和作用。（文末附完整对话内容）

（圆桌对话1）

不少专家学者们对粤港澳大湾区的发展趋势，从房地产发展、竞争力分析、产业地产发展、物业投资等多个维度，阐述了各自独到的见解。

戴德梁行粤港澳大湾区业务发展总经理及高级董事江冰河先生总结了一些大湾区里的机遇和挑战：

机遇方面：第一，这个大湾区是金融、科技和产业叠加优势的大湾区，多重的政策利好；第二，土地资源非常丰富，无论从增量市场还是从存量市场来看，都有很多的发展潜力，尤其是存量市场；第三，临空开发有非常多的机会；第四，产业基础非常好，成长性非常好，这个区域内有非常多科技型公司，未来的独角兽也非常多；第五，有专家预计，在未来大湾区有可能达到1.5亿的人口规模，这会带来很多需求的增长；第六，大湾区资产流动性非常好，变现率也非常高，所以会带来更多的大宗交易。

挑战方面：第一，在大湾区背景下，开发商面对拿地成本、城市更新周期越来越长；第二，在这个过程中，土地和项目的收并购会加快；第三，资产服务型的人才、创新性的人才会面临紧张，很多开发商也面临部分业务的转型和优化；第四，在大湾区产业转型的过程中，传统产业虽然在退出舞台，不断转型，但是我们的新兴行业还没有完全崛起，在这个错位过程中，我们的产业地产商要有长线思维，做好克服困难的准备；第五，对做存量的开发商来看，未来更大的挑战来源是对资源和资产的掌控，城市更新和存量资产决定企业是否能走得更远更稳。

（江冰河）

世联行集团首席技术官、广东省房协专家委员会主任委员黎振伟先生提到了粤港澳大湾区房地产的五大机遇：一、充满活力的世界级城市群；二、具有全球影响力的国际科技创新中心；三、“一带一路”建设的重要支撑；四、内地与港澳深度合作示范区；五、宜居宜业宜游的优质生活圈。

并且，在大湾区里面有一个最重要的中轴，就是香港、深圳、广州、佛山，这奠定了我们以科技打造大湾区的基础，在这个中轴上，汇集了最多的科技企业，也汇集了最多的科技人才。我们看到这个中轴里面，除了深圳和广州之外，有两个城市是最得意的，一个是东莞，一个是佛山。尤其是东莞，东莞在接下来的科技发展里面，将会起到非常大的促进，华为进去了，新的机遇完全改变了东莞过去的传统制造业的趋势。在这个中轴上，它的轨道交通，它的连带城市，沿线的土地以及沿线的产业都将大大升值。

（黎振伟）

中国房地产报社社长、社委会主任栗文忠先生提出，未来房企在大湾区的机会在于：

1

大湾区内频繁的人才流动将创造庞大的住宅需求；

2

城市有机更新和住房改造的需求比较强烈，尤其是对于广州等房龄较老的城市而言；

3

更多人流和客源的往來将带动零售业增长，从而带动商业零售物业的租赁和买卖市场的发展；

4

专业化租赁运营企业具有较强的发展空间，并且从单纯的住宅租赁运营向社群运营延展。

（栗文忠）

中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁先生在《粤港澳大湾区城市化对房地产发展的影响》的主题分享中提出房地产的发展和人口密度有直接的关系，广东省外来人口落户会带来比较大的增长空间。

房价会随着城市半径的扩张而递减，广州和深圳都出现了地产郊区化现象。从香港的经验可以看到，中心城市的房价会维持高位，限价会抑制房价的增长速度，但是不会抑制它的价格。

影响大湾区未来发展的因素有三个：一是人口流入速度放缓；二是产业结构调整，从工业向服务业进行转变，服务业占比上升；三是交通基础设施的建设，当服务业占比高于工业时，就会大力发展以轨道交通和人流为主导的交通模式。

（李铁）

中外城市竞争力研究院院长桂强芳先生在《世界四大湾区竞争力趋势分析》的主题分享中提出，与世界三大湾区对比，粤港澳大湾区具备几大特征：

01

面积最大，超过世界三大湾区面积的总和，常住人口最多，约为三大湾区人口的总和；

02

经济增速最快，远高于三大湾区；

03

产业最多、最齐备，“9+2”各个城市产业分工相比明晰，且互补性强；

04

物流与基础设施领先世界三大湾区等等。

桂强芳先生认为，粤港澳大湾区俨然已具备世界级湾区的先决条件，未来必将成为世界四大湾区的领头者。

桂强芳先生强调，房子仍然是保值增值、抗通胀的良好资产！中国房价、一线城市的房价或多或少都有些泡沫，这点相信大部分人都会认同，因为没有经历过崩盘，所以大家永远会相信房价是上涨的，但市场终归是市场，不存在特殊，至于泡沫会不会破，交给时间去验证。

（桂强芳）

峰会结束之际，2019首届粤港澳大湾区房地产百强系列榜单将单独公布，中国房地产报执行总经理肖勇进行榜单讲解。

中国房地产报、中房智库地产评论员受聘仪式

中国房地产报、中房智库专家顾问团受聘仪式

粤港澳大湾区房地产企业颁奖盛典

以上，为房产大象为您带来的一线报道！

房产大象作为国内首家为买房人服务的房产视频自媒体，坚持专业发现价值、专业创造价值的服务理念，深耕于粤港澳大湾区房地产市场，为广大买房人传播有用的买房指导，还原市场真相，帮助买房人找到满足需求的好房子！

圆桌对话1：

粤港澳大湾区发展规划政策对房地产市场市场走势的影响及房企布局解析

嘉宾主持：

王波 房产大象创始人、同致行（中国）董事长

秦刚 全球化智库CCG副秘书长

纪雪玲 深圳市勤诚达集团营销管理中心总经理、深圳市宝安区女企业家协会副会长

邓志旺 深圳市经济学会副会长

方凯涛 世纪投资控股副总裁、惠州GCC高弘·世纪中心项目总经理

主持人（王波）：非常高兴能够在这里和大家聊一聊关于粤港澳大湾区的事。我们也在下面讨论了一下，刚才各位嘉宾，包括秘书长，包括桂总、李总等嘉宾，已经把粤港澳大湾区讲得很透彻了，其实我们上来就说一句同意可以下去了。但是接了肖总的任务，我们得聊一聊，恐怕我们就要争取聊一点与众不同的事。

今天坐在台上的几位嘉宾，有做经济学研究的，有做智库的，还有两位开发商，开发商应该是比较好聊的，他们不用聊太多的数据和政策，也不用给政府出主意“你们该怎么办”，咱们发展商先聊。

纪雪玲：先自我介绍一下，我是勤诚达集团营销中心的总经理纪雪玲，今天给我这个机会很荣幸，我们确实是在一线，我也是1997年就在深圳从事房地产行业，我们今年勤诚达主要项目都在粤港澳大湾区，我们今年推出的两个项目都是位于粤港澳大湾区的中心地区。3月份光明区做了一个大会，我们项目的营销都讲借势，我们借了湾区的势，我们在一季度到今天，单项目40亿元的销售额，有一点点小惊喜。

主持人（王波）：粤港澳大湾区战略公布之前和公布之后的销售速度有变化吗？

纪雪玲：非常明显。大家都知道，光明在2016年、2017年，每年的年去化率是10万平方米，但是在2018年的时候，这个数就翻了一番，2018年市场整体不太好，我是用4个月的时间完成了去年半年的量，今年的4个月已经是40亿元了。

主持人（王波）：买你房的人冲着粤港澳大湾区来的多吗？

纪雪玲：人的结构变化也是很明显的。去年更多的是光明区内和相邻区域，今年湾区政策一出台之后，包括光明区的政策出台之后，整个深圳区域的都涌进来，有上海的、香港的、东北的，客户群体已经在发生变化，而且价格的变化也特别的大。

主持人（王波）：粤港澳大湾区让你们受益了，卖得快，也卖得多。

纪雪玲：但是有限价。

邓志旺：感谢党，感谢政府，把40年一遇的机会给了大湾区，上世纪80年代的改革开放给了我们这个地方第一次的机会，这次又带来了一个机会，这个机会是方方面面的，当然包括了房地产。房地产是基础设施，是机遇配套的设施，房地产发展这么好，纪总的项目卖得这么好，反应了未来发展的趋势，我个人还是继续看好，坚定看好大湾区的发展。

我看到一组数据很有意思，日本去年的房地产出现了两极分化，一方面是以东京为首的城市，房地产创了上世纪90年代的新高，另一方面日本空置的房屋1000万套。所谓的利好，也不是对所有的地方都一样。但是对深圳来说是不错的，深圳地方小，人口多，创新也不错。

主持人（王波）：你讲东京的案子想表达什么？是湾区出现空置还是深圳出现空置？

邓志旺：出现均衡发展，湾区之内均衡发展，再带动华南地区的发展。我觉得也要考虑如何避免导致其他区域的产业人口资金全部流入到大湾区来，导致发展不均衡的情况更加严重。广东既是中国第一大经济强省，同时又是经济发展不均衡的大省。

主持人（王波）：你主要在惠州地方，惠州的市场有好有坏。

方凯涛：惠州的发展得益于深圳市场的影响和提升，我们自己开发的项目以及同行成交的数据来看，我们所有的成交客户有70%是深圳客户，我们看到一个数据也是，深圳市的均价在五六万元，而惠州只有一两万元左右。我们对惠州整个市场是非常看好的，特别是依托于粤港澳大湾区的发展。我们公司在惠州是新投资了一个CCG项目，这说明了我们对市场的认可。李总也提到了房地产开发公司，要在大湾区发展之下如何考虑和科技产业结合，这对我的触动也很大，我们现在也做这方面的转型升级，马上规划落地大型的高新技术产业园。

主持人（王波）：你们是想利用这次发展的机会，从地产、科技、产业再上一个台阶？

方凯涛：是的。

秦刚：刚才纪总介绍了中心城市的城市价值和地产价值的关系，惠州在这一轮发展里面，我觉得对大湾区发展机遇的利用，更多的像您说的，不仅是关注地产本身价值提升、价格提升，更多的考虑和城市的关系、城市产业的布局、新兴产业的培养培育，如果把城市的布局与产业的培养结合起来看，这样才是大湾区做规划，中央政府的展望所在。从科技创新人才集聚的角度，我们做了一个国际的对标，旧金山、纽约、伦敦、新加坡这4个国际都市在吸引科技人才、创新人才、高端人才方面的竞争力做了借鉴，如何从这些城市里面得到借鉴。如果借用到大湾区也是一样的，在大湾区“9+2”城市里面，不同的城市去承担不同的功能，突出自己城市的特质，从而形成自己的竞争力方面，我觉得应该受到一些启发。“9+2”并不等于是每一个城市都是深圳化的，每一个城市都是香港化的，要走出自己的发展特色，这可能是下一步高质量发展的一个重点。

主持人（王波）：这个我有点同意，刚才有一位专家发言也说，各个城市应该承担不同的功能，而不是简单的从大到小的简单复制。各个城市都搞住宅、写字楼、产业园的创新，发展机会好吗？

秦刚：显然这发展方式是重复发展、重复投资，投资拉动型的经济增长模式，中国已经走到了末端，已经不能够按照这种方式再去进行。所以我觉得，我们地产商，在城市布局上，不能拿一套战术放到11个城市去做，在深圳，可能通过商业加写字楼加办公加住宅的模式成功了，这种模式未必会完全适合于惠州、江门。从这个意义上，王总是地产行业资深的专家。

主持人（王波）：我入地产行业是桂总把我忽悠进来的，从黎振伟先生开始，好像都在焦虑，关于焦虑问题我们的开发商怎么看？

纪雪玲：中国一定也会有湾区，所以我们看到渤海湾，看到深圳的粤港澳大湾区，我们现在的战略是集中精力，我们也不是很大的企业，但是我们是成长很快速的企业，所以我们现在在广州、在珠海、在惠州、在中山，包括东莞，我们都有落地一些项目。我们焦虑的是什么？焦虑的是发展。地产是不是唯一的产业？这其实是每一家企业非常焦虑的。从国家的限购限价里面，我们前期拿地的时候有很多的困惑，因为它不能够按照过去的方法去判断3年的情况。

主持人（王波）：我知道你们深圳焦虑什么，主要拿不到地。

纪雪玲：对，这也是一个焦虑。

邓志旺：我觉得纪总说得很到位，企业关注的是长远的发展，比如日本，日本为什么上世纪50年代到70年代房价一直上涨，后面下跌得很厉害。不仅是开发商焦虑，我们买房子的人也很焦虑，我们觉得应该要慢慢来，稳步发展要更好。

主持人（王波）：这9个城市慢慢融合成大的城市群，你可以到江门去买别墅，很便宜。

邓志旺：这是大湾区的隐忧之一，刚才大家说得很乐观，但是其实还有很多体制机制的障碍。9个城市之间的互联互通都非常的困难，城市之间的利益博弈非常复杂的，如果不能解决这些问题的话是很困难的。

主持人（王波）：大亚湾的房价还是很便宜的。

方凯涛：是的。现在我们的市场客户的构成有了明显的改变，来买房的客户不是在深圳买不起房，而是改善型的；第二种是本身开发的产品也有本质上的区别，低价做的是一房一厅的，小一点的公寓，这是对于刚需的需求，而我们的交通建成之后，40分钟就可以到福田，实现了两地通勤的可能性，大户型的改善型就会来大亚湾。开发商不忧虑卖，房子一盖一下就被卖完了。

秦刚：经历过一个高速发展的时期，你不可能保持10%以上的增长20年不变，中国的经济也是由高速增长到高质量增长，我们从业人士，地产业内人士，我们的忧虑也是如何使得我们的企业成为百年的企业、百年的品牌。我们经过了前面二三十年，我们企业的年龄基本上是二三十年，一直是高速发展，这种发展速度不可能持续，所以这个时候就要考虑怎么发展。我不赞成在“9+2”区域内有过度的泛地产化的倾向，不要把深圳的做法复制到其他的城市。从业人士的焦虑应该在于，这个行业的发展对自己的挑战，怎么样使自己的企业发展和某一个城市，或者是和某一些城市群共同发展，并且给不同的城市到不同的价值贡献。我们在城市功能上，除了就业创业之外，我们在文化、休闲、娱乐、教育、艺术等，如何美好生活的方面，在刚需需求之外的软性需求方面，这是很大的欠缺。

主持人（王波）：深圳人和香港人基本上就是996。

秦刚：西九龙文化区是香港未来的重点，习近平总书记在香港回归庆典的时候给西九文化区做了站台，故宫博物院要在这里设分院，这些是香港在补这些课，如果不补这些课的话，就不是适合人生活居住的地方。深圳很不错，有最发达的中心书城，深圳有很多高素质的人，他们的需求需要。

主持人（王波）：你已经把我最后一个问题说了一点了，时间关系，咱们不展开说。最后一个问题，很多专家都分析得很透，10年、15年之后大湾区会是什么样？还是这么难受的“996”吗？

秦刚：当然不能这样。如果是“996”的模式，如果只考虑经济发展，而忽视了生活的需要，我觉得我们的城市发展、个人发展是失败的。您是创业的一代人，您的孩子，下一代人，20年之后，他们到了而立之年的时候，拥有的生活是更有趣味，更闲适。我希望我们“9+2”的城市群各有特色，各有魅力，有的娱乐，有的文化，“9+2”变成了很有活力的和很有趣味的城市群。

纪雪玲：深圳开发商真的都很成熟，大家更希望自己做的产品能够为未来的客户提供更美好的生活，15年之后看深圳，我觉得深圳是我们深圳人都非常热爱的城市，这个城市非常的有活力，跟着时代的步伐变得非常的快，对开发商来说要求也很高，我们的客户不断的变化，所以未来我们的产品，更多的是面向现在的“90后”和“00后”，他们的需求和我们这个年代的人是不一样的。所以产品肯定是会发生很大的变化，而且刚才我们说到文化教育、科技，它就是这个城市的灵魂。深圳人的素质都很高，确实是这样的，深圳人的下一代素质会更高，他们对这个城市的需求和文化的需求也会更高。深圳其实很缺学校，所以我们的项目都会引进名校，而且深圳的学位也非常的紧张。深圳属于百花齐放的状态，我也很喜欢深圳，粤港澳大湾区里面，深圳一定是最棒的。15年以后，它一定还是最棒的，还是全中国最棒的。

邓志旺：我觉得用一个关键词概括我对大湾区15年后的展望：均衡。我希望通过大湾区的规划建设，能够通过15年的时间达到均衡。均衡不仅仅是经济方面的，还要有文化的、医疗的、社会的发展等等。关于个人的，未来不仅仅是“996”，也有更多的文化生活、精神生活、休息生活，使得我们人能够得到全面的发展，有更多更丰富的东西出现，所以我觉得大湾区前途无量，深圳肯定是龙头。

方凯涛：经济规模能够发展到什么样的规模，我不懂，我不敢乱说，但是生活方面肯定是更加宜居的。如果人口越来越多，无非是把每个人占有的资源给稀释了，会把各方面的配套进行完善。临深片区为了做好对接的任务，肯定也要把生活配套提升起来，我相信10年-15年，从生活的角度肯定是更宜居的。

主持人（王波）：谢谢4位，未来15年，为了下一代们有幸福生活，我们还得再努力工作15年。我个人的观点，粤港澳大湾区战略公布了以后，咱们粤港澳大湾区的发展还是有一些隐忧的，比如说行政的划分界限，很多年轻人说逃离北上广，来了深圳就是深圳人，但是来了深圳却是东莞人或者是惠州人。深圳没有办法去影响惠州和东莞的教育提升，我们不可能派校长和老师过去，我们的父母过来养老，到东莞惠州，也不会接受那边的影响。我挺同意邓博士的观点，如果能够均衡的发展，每一个城市的宜居都能够均衡发展，去江门养老也不见得是不可能的事。

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