房产不是邮票，不要收起来，要经常置换才升值_融资政策-资讯中心-

原标题：房产不是邮票，不要收起来，要经常置换才升值

房产不能用来炒，那就用来收藏。储房产给个人财富带来的可观收益不言而喻，但有人发现一个情况：富人总喜欢换房子，而且越换越大、越换越新。

普罗大众如果不换房产，房产会贬值吗？什么是房屋的“隐形贬值”？

房产的价值和价格是由什么构成的。

房产的价值和价格本来是地价+建筑成本+开发商利润组合而成的，后来又叠加了地段的价格，再后来就叠加了通货膨胀，最终得出了房价。因为通货膨胀，所以货币的购买力下降，这反而导致房价飙升。

问题是，房价在飙升10倍的同时，你的工资水平也在飙升10倍，相互就对冲了。“你卖掉的房买不回更好的房，这个情况跟20年前基本一致”。

其实，20年前你卖掉一套房获得的收益的购买力，跟今天卖掉一套房而获得的收益的购买力几乎是一致。如果你把卖房的钱拿去消费当然感觉赚了不少，但是你把卖房的钱想再买一套新房是远远不足够的。因为你的房产在涨价的同时，其他的房产也在涨价。

房价会一直上涨吗？房价有拐点吗？

如果从整体市场房价来分析，那些人口净流入的核心一线城市房价是持续稳步上涨，这主要受到供求关系及上述通货膨胀的影响。所以，单单议论房价的涨幅和拐点是没有意义的，还需要要结合市场的购买力来分析。所以，我们不讨论这个房价升幅的问题。

而对于个人持有的房产，房价一定有拐点，而这个拐点不是指你的房产转手时候的价格会回落到你当年入手时候的房价，这是不可能的，也不会有这么大的便宜。这里的拐点是指你持有的房产的年度涨幅比例到达峰值之后就会迅速回落，俗话说“越往后，增速越慢”。这个边际拐点大约在房龄20年的节点上，±3年。

举例，一个房产在其前20年楼龄内的时候，房价可以按照每年10%的递增速度上涨。满了20年之后，则回落到每年增速5%，甚至2%或者0递增。但是你房屋的价格仍然会在高位运行，只是滞涨了。这种“隐形的贬值计算”大部分人是看不到，也摸不着的。有一部分持有25年楼龄的房产业主还在乐呵呵，“我的房子价格涨了10倍”，其实越往后，反而会逐步失去价格涨幅优势。

房产贬值的因素有哪些？

楼龄、设施、配套、贷款适用度。

房产为什么会贬值？

楼龄长了，房产里面可以再装修，但是房产外面的配套环境、设施就不可以大幅度更新，甚至20年以上的房产下水道都会出现老化。在内地，大部分商品房的物业管理公司和业主委员会都没有主动跟进楼房的装修和维护工作，基本都处于“头痛医头，脚痛医脚”的境地，长年没有系统性养护规划。

20年前，根本没有光纤可言，今天装光纤就要打墙洞了；当年，全屋最耗电的电器设备就是冰箱了。但是今天再用老房的电线，可能随便开个空调就会全屋跳闸，这就是配套在老化的现象。还有小区，过道，会所，公园等都在急速老化，即便房价在上涨，但是有价无市的情况常常发生。

贷款适用度。

银行贷款一般针对20年楼龄内的楼房是按照常规审批来操作的，但是20年及以上的房产就不一定了。除非那套是学位房或者房产保养得宜，也处在广州核心区域，那么倒是没有太大问题，只要不突破30年即可。但是如果处于郊区，楼龄在20年以上，往往银行贷款审批都会限制贷款成数和贷款年限，等于多了无形的紧箍。所以为什么是20年，更大程度上是以此作为一个标尺。

尤其很多市区内的翻新二手居民楼，大部分都在老城区内，虽然生活便捷，但是根本没有花园可言，居住环境很一般，关键是这些翻新房产即便你购买的时候能够正常申请贷款，但后续再转手几乎是没有银行愿意承接的了，那么，你只能选择一次性付款的客户。试想一下，你接手的时候已经30年楼龄，你再转手的时候，剩余的使用年限早已所剩无几。