万科退出前三中海成“利润王”，高存货与高负债真是定时炸弹？

原标题：万科退出前三中海成“利润王”，高存货与高负债真是定时炸弹？

刚刚过去的传统的财报季里，房企上市公司给人带来的既有惊喜，又有闷雷。

不过总体上看，这个行业在过往一年里的表现，可以说是最艰难的一年，也可以说大洗牌的一年，市场的集中度进一步提高，头部房企尽显雄霸天下之态势。

现在，A股财报披露截止，房企财报发布亦尘埃落定。看年报，从来都是几家欢喜几家愁。

截至5月3日，237家中国上市房企发布2018年财年业绩，其中，A股房企114家，港股内房企123家。2018年营收进入千亿俱乐部的房企由6家增至9家，恒大、碧桂园、绿地营收分别是4678亿元、3811亿元和3390亿元，位列前三。这份榜单几乎没有悬念，万科终于还是让出了前三的宝座。

头部房企的表现更是令人眼前为之一亮。Top20房企均实现营收增长，平均增长率超过36%，Top50房企有46家实现增长，其中，孙氏家族旗下的融创增长率高达近90%。近乎翻倍的增长业绩，是在全年从上到下坚持房住不炒、因城实策、行业低迷的政策基调，以及一轮又一轮政策组合拳关照下取得，着实耐人寻味。

净利润方面同样没有出现黑马。老牌央企中海地产归母净利润449亿元，2011年以来中海地产净利润率连续多年保持行业第一，“利润王”桂冠实至名归。恒大以373.9亿元列第二。归母净利润超百亿房企有13家，较2017年增加3家。

值得一说的是恒大。据3月29日年报显示，2018年恒大业绩保持强劲增长。其中营收同比增长近五成，净利润同比增长近八成，核心业务利润同比增长超九成。

与头部房企，尾部房企营收下滑就严重多了。在营收负增长的88家房企中，有65家是营收排名在100名以下的中小房企。

值得详细解读的还有许多。这里单说一说年报里透出的各类风险，比如存货激增。

大型房企的存货在2018年普遍出现大幅的上升。这其中，旭辉、新城、碧桂园存货金额同比达到115%、90%和73%，位列前三。而截至2018年末，恒大存货金额达到万亿元级别，万科和碧桂园存货金额也达到7000亿元级别左右。现在回过头来看，许老板3月初发动的那场“恒大全国降价低至8折”大行动就不觉得奇怪了。关键是这次行动取得了相当不错的效果。

而这一明显的套路动作，恒大玩得很溜。往前推一年，恒大推出的是“所有楼盘享基础优惠88折，部分项目限量折扣特价房（额外享受九五折）”，折扣优惠仅限（2018年）2月。关键是，这次行动同样取得了相当不错的效果。2019年的，可以理解为许老板的食过返寻味。

尽管如此，还是有许多业界同仁为此担忧。分析称受行业预售制影响，已售出去的房子还有很多仍在建设当中，并未交付购房者居住。加上积压的存货，使得去化和建设压力加大。

客观地看，存货激增、楼市销售增长低迷，在2018年的下半年已经有所表现，不少房企都加紧推盘以缓解高企不下的资产负债率。2018年，25家销售千亿的房企中，有9家的资产负债率同比降低，债务压力有所趋缓。但整体而言，由于房地产行业土地、建筑等资金成本投入巨大，房企负债率仍然高企，25家千亿房企中有14家资产负债率在80%以上。

关于存货激增与负债率，其实是一枚硬币的两面。对于房企特别是头部规模房企而言，既怕库存又不怕库存，既怕高负债又不怕高负债。土地或产品的库存除了是真正意义上的库存之外，还可以理解为土地或资产的储备。因为这些房企都有过相似的经历和经验，再大的库存，如果遇到一波差不多像样的行业，那简直根本不叫事儿。

另外，库存还是一个动态的概念。想一劳永逸地去掉全部库存，然后轻装上阵，那几乎是不可能的事情。根据过往的经验（或教训），去库存的过程通常也是拉动一波房价稳步上涨的过程，至少是价量齐升的过程。

这种赚钱示范效应会刺激新旧房企继续加大杠杆拿地，开发出更多的住宅产品，这些住宅产品如果上市时遇到的不是太冷清的熊市，就会被快速地消化掉。如果遇到的是政策最严厉的调整期，那么则会形成新的库存。

负债率同样如此，可能在实体经济中，最不怕负债的就算房地产企业了。在一个城市化和城市快速推进的大的市场环境里，不负债或低负债亦即意味着企业快速发展的势能未体现出来。只有尽量加大杠杆，在同样的行业周期里尽可能地多几轮资本金的循环，才能跑赢竞争对手，跑赢市场，跑赢大势。

因此，对于年报中显示出来的库存与高负债，是不值得大惊小怪的。

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