重申“房住不炒”!苏州出台新政:重点区域新房限售3年

原标题：重申“房住不炒”!苏州出台新政:重点区域新房限售3年

五一黄金周前，过去两个月楼市“最火”的苏州就已经陷入一片调控山雨欲来的风闻。而今日，限售政策终于落靴。

5月11日晚间，苏州市政府出台《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》。

意见指出，对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，试试新建商品住房实施限制转让措施。购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。并对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施，限售5年。

并且意见还明确调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置：

将土地竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10～25%后转为一次报价出让方式。

最后，意见提到，将实行人才优先购买政策。在苏州工业园区全域内，房地产开发企业应当将预（销）售许可建筑面积50～60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。而人才的具体认定标准及优先购买政策，将由苏州工业园区管委会另行制定。

近年来，苏州楼市仿佛回到了2016年时期的“四小龙”时代——新房、二手房市场颇为活跃，土地市场也出现回暖，板块“地王”层出不穷。

克而瑞数据显示，苏州楼市在三四月份热度持续走高。4月份，苏州市商品住宅成交量环比上涨33%，同比上涨57%，较2019年月均上涨37%，尤其是配套资源完善的苏州园区、高新区、姑苏区等主城区一手房市场供不应求。

另外，上海易居房地产研究院发布的《10城二手房市场月报》也显示，4月苏州二手房成交量为11748套，环比增长99.0%，同比增长84.1%，直逼2012年以来的历史最高值。

与此同时，土拍市场亦为火热，苏州的园区宅地五天内几度创新高，最新“地王”楼板价更是突破3万元/平方米。

2019年以来，苏州土地市场因三次拍出百亿级土地成为业界焦点。1月4日，苏州2019年的土拍首秀共出让10宗地块，总金额达到129.19亿元；2月22日，又出让6宗涉宅地块与1宗商服用地，总成交价为98.25亿元，接近100亿元；近期，4月24日，苏州出让5宗涉宅地块，碧桂园、金地、招商等多家头部房企纷纷争抢，最终揽金134.53亿元，还有4宗地块的溢价率超过30%。

中原地产研究中心统计数据显示，苏州土地市场活跃，多宗高溢价率土地成交。2019年以来苏州土地市场卖地716亿，同比上涨12.5%，但土地规划面积减少了12.5%。

《意见》在第一条就指出，调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。将土地竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5——10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10——25%后转为一次报价出让方式。

严跃进表示，政策第一条调整了土地出让报价规则，即将土地竞拍价格和价格区间进行对比，若是超过这个区间，那么就要落实更为严格的预售政策，即增加拿地的约束和项目销售的约束。从此类政策看，后续土地价格一旦超过市场指导价5%的水平，那么就要落实“工程竣工才可预售”的政策，这显然会增加相关开发商的资金约束，拿地方面也会更为理性。另外政策也规定，具体土地出让的规则后续要在具体地块中明确规定，这其实也是“一地一价一指导”的政策体现。

同策咨询研究中心总监张宏伟对华夏日报表示，经济走向中的一些不确定性，可能对于房企的投资决策产生较大的影响。接下来苏州不管是地市还是楼市，都可能会恢复得理性一点。

房价过热就要挨打？

事实上，虽然近期苏州房价上涨过快，但整体价格并未进入全国前十。根据住房大数据联合实验室数据，2019年142个样本城市住房单价中北京、深圳、上海、厦门、杭州、广州、南京、福州、三亚、天津依次居全国房价水平前10位，苏州列第14位。

而同一些城市相比，苏州的房价明显有经济实力作支撑。2018年全年，苏州地区生产总值1.85万亿元，名义增速为7.38%，GDP总量位居江苏省第一。而房价在全国排名第七位的南京GDP是1.28万亿元，居全省第二。

张大伟指出，苏州调控只增加限售政策，对于市场影响最大的信贷收紧政策，苏州并没有出现，预计政策影响力度不会太大。全国各地看，除非收紧信贷，提高首付，否则对于苏州这些明显过热城市来说，抑制市场难度非常大。

与此同时，政策中对人才优购的优惠并未消失。此前，苏州吴中区出台了“优购房”政策，符合购房条件的企业或个人经认定后给予优购房实际销售价格20%-30%不等的折扣奖励。此次的《意见》规定，房地产开发企业应当将预（销）售许可建筑面积50——60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才，显然是有助于扩充房源和优化人才住房政策的。

不过，这一及时出台的政策反映出当前楼市调控的风向。中原地产研究中心统计数据，从2018年11月开始，全国各地收紧楼市调控政策的明显减少，而最近在楼市波动下，市场炒作氛围再启，部分城市再次发布调控政策。4月来，各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次。

“市场可以小阳春，不准入夏。”张大伟表示，从全国看，最近的热点土地市场出现调控加码的可能性非常大，楼市小阳春下，土地市场过热带来的调控升级将多城市出现。

*全文如下：

苏州市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见

苏府〔2019〕38号

各市、区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区、太仓港口管委会；市各委办局，各直属单位：

为坚决贯彻落实党中央、国务院建立和完善房地产市场持续稳定健康发展长效机制的决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的要求，遏制投机炒房，精准施策，合理引导市场预期，经市政府研究，在《市政府印发关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见的通知》（苏府﹝2016﹞119号）、《市政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》（苏府﹝2016﹞150号）文件政策基础上，补充通知如下：

一、调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。将土地竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10～25%后转为一次报价出让方式。一次报价区间相应调整。具体出让地块报价规则及相应要求在土地出让方案和出让公告中明确。

二、对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域（东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路）新建商品住房实施限制转让措施。自本意见发布之日起，限制转让区域内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。

三、对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施。自本意见发布之日起，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。

四、苏州工业园区和其他市（县）、区，可结合本地实际情况，优化完善施教区内住房的学位政策。

五、在苏州工业园区全域内，新取得预（销）售许可的商品住房，实行人才优先购买政策。房地产开发企业应当将预（销）售许可建筑面积50～60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。人才的具体认定标准及优先购买政策，由苏州工业园区管委会另行制定。

六、本意见自发布之日起施行。

苏州市人民政府

2019年5月11日

*文章整理自：华尔街见闻、华夏日报、每日经济新闻

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