小县城终于拆不动!佛山旧改"接力"上马,楼价将微升?_融资政策-资讯中心-

原标题：小县城终于拆不动!佛山旧改"接力"上马,楼价将微升?

棚改，尤其是棚改货币化，被认为是过去数年楼市疯狂的重要因素。

近日，随着财政部正式发布《关于下达 2019 年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》，各地 2019 年棚改预计开工量数据正式出炉。今年棚改怎么样？房价还会再次上涨吗？以上种种猜测再次成为购房者关注的问题。

从数据来看，小县城这次是真的拆不动了，但佛山刚需们或继续担心，只因今年佛山仍将是拆迁大年！

棚改也分化：小县城拆不动了，广东等五地区继续拆拆拆

《关于下达 2019 年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》显示， 2019 年全国棚改开工计划目标约 285 万套，远低于此前 450 万套的预期，与 2018 年的 626 万套相比，今年减少了 341 万套，腰斩过半。

其中，近期一直被网友调侃“房价如葱”的工业老区东三省——辽宁省、吉林省、黑龙江省毫无悬念地拆不动了，棚改计划开工量（套数）同比 2018 年分别下降 70% 、 67% 、 82% 。对于没有听信佛房君劝告，过年回乡购房的童鞋们，估计心里肯定是拔凉拔凉的了（《 2019 年 , 最好的机会在强经济城市的核心 ! 》。

在全国 31 个省市中，有 26 个省市负增长， 13 个省棚改量降幅超过 50% 。其中特别值得关注的是山东、河南、贵州、湖南等几个棚改大省，因为原来量太大了。

山东从去年的 82 万降到今年的 18.5 万，河南从 64 万降到 15 万，同比跌幅均达 77% ；湖南从 28 万降到 8 万，降幅也达 72% ；黑龙江从 13.1 万套减少到 2.4 万套，贵州从 38.8 万套减少到 7.6 万套，降幅超过 80% ；新疆 45 万套降到 14 万套左右。现在棚改急刹车，对市场没有影响是不可能的。

然而，佛山的小伙伴们可能开心不来了，广东与福建、广西、天津、西藏是仅有的 5 个棚改规模同比扩大的省份。

作为广东、乃至全国人口流入速度最快、规模最大的城市之一，佛山的情况就很能代表这些棚改规模逆势上涨的地区。

禅南旧改进入高潮， 5.5 万亩地秉待更新

官方数据显示，最近三年佛山市的人口增长非常迅速。 2016 年常住人口比上年增长 3.21 万人，到了 2017 年该数据达到了 19.4 万人，而 2018 年比上年增加了 24.9 万人。

为了应对人口不断流入的状况，佛山近年一直高举城市更新的大旗，各式改造更新工程一直不曾停歇。

进入 2019 年，这种趋势更甚。

3 月 28 日，南海区城市更新工作大会暨 2019 年度项目投资推介会在广发金融中心举行，会上，夏北永胜旧村改造、保利良溪广场 / 保利良溪花园、首创禧悦台等十二个项目进行了集中签约仪式，本次推介会共推介项目 205 项，共约 5.06 万亩，其中：工业类 60 项 19408 亩、商住类 90 项 15456 亩、商服类 55 项 15767 亩，涵盖了“三旧”改造项目、村级工业园改造提升项目、集体经营性建设用地入市项目、区（镇）储备土地、旧村改造等项目类型；与此同时，大会还推出产业载体建筑面积达 195 万平方米。

从改造用途来看，南海今年的项目中有三分之一为“工改住”项目，三分之一为“工改商”项目，三分之一为“工改工”项目，比例进一步优化。

而从改造模式看，开发商参与旧村改造有望成为新趋势，为此南海今年首次将旧村改造项目纳入重点推介范围，共推介旧村改造项目 8 个，面积 4547.87 亩。预计通过加大投资推介力度将进一步掀起整村改造新高潮。

与之相对应的是，日前国规局发布了《佛山市一环沿线（南海区石石肯片区）控制性详细规划修编》 NH-A-10-01-05B 、 NH-A-10-01-03A 街区局部调整规划公示，石石肯三村、四村改造，将释出 22 宗宅地， 11 宗商地；石石肯钢铁市场未来将改造成三宗宅地；另外，更将增加中小学用地，南涌大道南侧将配建小学一所；佛山地铁 6 号线途经，沿桂澜路直达奇槎片区。

石石肯三村、四村改造规划能够如此迅速地出炉，表明南海区城市更新工作大会推介的 8 宗旧村改造项目，正在“接力”上马！

而从卫星图和实景图来看，这些地块上建筑物密集，一大波拆迁工程马上要展开，一大批土豪拆迁户又将成为开发商眼中的香饽饽。

与南海比较，禅城土地稀缺，但今年的旧改力度同样巨大。

日前，禅城区公布 2019“ 三旧 ” 改造年度实施计划项目表，共 54 个项目，总改造面积约近 5000 亩！遍布祖庙、张槎、石湾街道及南庄镇，涉及数十条村，拟改造成为住宅、商住类项目共 31 个。除 5 个项目计划今年完成外，其余 49 个为今年计划启动旧改项目。

光禅城、南海两区，今年的旧改项目规模就超过了 5.5 万亩，而且，绝大部分是中心城区地块！

4 月 29 日相关链接：

禅城近5千亩数十村旧改!或新增购房需求,你家也在其中?

楼价将微升？

棚改规模逆势上涨，中心城区一大波拆迁改造工程即将启动，如此熟悉的节奏，不免让人遐想连篇。因此，近期就有不少中介鼓吹，拆迁地价必涨，楼价也将再次迎来腾飞之机。

难道，佛山楼价又迎来一波微升行情？

鼓吹楼价又要上涨的人，其立足点实际还是过年几年的楼市经验。

过去数年，楼市的大涨行情，棚改，尤其是货币化棚改功不可没。

梳理官方数据可发现， 2008 年至 2012 年我国改造开工各类棚户区 1260 万套，此后则是 2013 年 320 万套、 2014 年 470 万套、 2015 年 601 万套、 2016 年 606 万套、 2017 年 609 万套。

如加上 2018 年数据（ 626 万套），从 2008 年到 2018 年，这十一年间中国棚改累计开工超过 4500 万套。让 1 亿人 “ 出棚进楼 ” 。

这硬生生多出来，手握大量资金的“购房者”，成为了助推各地楼价的有力支撑！

然而，这一次还会一样吗？得棚改者还会再度得“天下”？

佛房君认为，这一次，或许真的不一样了！

有心人都应该注意到，当下的楼市风向正在大转变。

调控力度大幅度收紧。北京国管中心的公积金贷款开始认房又认贷，被媒体称为对楼市小阳春的精准狙击。

长沙等城市出台更强硬的调控政策。

中央部委对房价涨幅较大的几个城市公开点名提醒。

更为实在的资金层面方面，同样缺乏好消息。

4 月 23 日晚间，央行旗下媒体《金融时报》援引央行方面回应称，当天市场流传的 “25 日起定向降准 ” 传言不实。

这是时隔不到一个月，央行第二次澄清降准传闻。

3月29日，市场上也曾有人散播“央行决定下调金融机构存款准备金率0.5个百分点”的谣言。央行当晚在官微表示，此为不实消息，并就此事致函公安机关，对编造发布虚假信息的行为依法进行查处。

显然，市场上很多人认为逆周期的调节，货币宽松需要持续有力，维持今年一季度以来的经济复苏。这类期待的合理性有存在基础，毕竟今年以来，央行已实施过两次降准，分别在 1 月 15 日和 1 月 25 日下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点，以进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本，净投放资金约 8000 亿元。

宽松的货币政策加上国家减税降负、加大财政支出的系列举措，从宏观层面看，一季度短期经济数据显示经济企稳。无论是制造业 PMI 、一季度 GDP 、社会消费品零售总额、全国固定资产投资等数据都拐头向上。

很多人期望这种政策趋势延续，央行的回馈却像冰一样的冷静。 4 月 25 日，中国人民银行货币政策司司长孙国峰表示，稳健货币政策总体上力度得当、松紧适度，原来并没有放松，现在也谈不上收紧，始终与名义经济增速相匹配。央行副行长刘国强补充说，大家判断货币政策要记住 4 个字 “ 松紧适度 ” ，而判断 “ 松紧适度 ” 建议看银行间的回购利率像 DR007 等。言下之意就是，回购利率浮动，成为央行调节的锚，高抛低收，不会大水漫灌。

更大的风向标，是许久没有被全国重要会议提及的 “ 房住不炒 ” ，出现在了最新一次（ 4 月 19 日）重要会议通稿里。此次会议明确 “ 以供给侧结构性改革的办法稳需求，坚持结构性去杠杆 ” ，再提 “ 房住不炒 ” 和建立房地产长效机制，强调 “ 宏观政策要立足于推动高质量发展，更加注重质的提升 ” 。此前的 “ 稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期 ” 的 “ 六稳 ” 则不再提及。

房子是用来住的，不是用来炒的。这句话出现的时机和频率，往往代表了高层领导对当下楼市的态度。被强调时代表了楼市的收紧，不被提及时代表了政策的宽松。