为什么最近楼市调控都是用“限售”取代“限购”

原标题：为什么最近楼市调控都是用“限售”取代“限购”

作者：美房网康老师

自4.19政治局会议重申房住不炒的定位后，房地产调控再次密集公布，在因城施策强调地方主体责任的同时，每个城市拿出的调控政策确是同样的，那就限售。

5月11日晚间，苏州市政府出台 《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》 宣布， 苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房拿到房本后限售3年；苏州工业园区全域二手房，限售5年。

4月30日，丹东发布楼市调控升级政策，在继续执行原有调控政策的基础上，进一步落实好中央有关房地产市场调控长效机制要求，调控范围由新区扩大到全市区，调控对象由外地人扩大到本地居民， 限售房屋由新建商品住房扩大到二手住房，还增加了限购的有关规定。

4月19日，长沙市财政局下发通知，在长沙市范围内停止执行家庭第二套改善性住房的契税优惠政策。 即取消对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税 。按照新的调控政策，为落实“房住不炒”总体要求，长沙市对个人购买家庭第二套改善性住房，将统一按4%税率征收契税。

无论是限制出售五年或者两年，还是提高交易契税，都是提高转让门槛的方式， 跟以前几轮调控政策的不同就是以前都是把调控发力点放在在限购环节而现在放在了限售。

还有本轮调控刚开始也基本采用了限购，但限购更多的是针对没有社保的外地人口，而对于缴纳社保的外地人口还支持至少购买一套住房。

而以前当出现楼市下滑的时候，基本都是彻底松绑限购令，不管是否缴纳社保都放开购买。 而本次当楼市下滑时，没有采用松绑限购的方案，而是用吸引人才落户的变相松绑限购。

不管是用社保来提高购买门槛，或者是用人才落户来变相松绑限购，都是精准施策的方法，也就是说要在一个城市买房，要不把户口落在这个城市，要不给这个城市缴纳一定年限的社保，才能在这个城市购买房产。

而这样的购买门槛，同样是为了限制转让 ，因为户口落在了这个城市或者购买了这个城市的社保，也就是代表如果转让就得把户口迁出或者放弃社保，所以也就不会出现未来大规模卖出的可能。

而以前的调控政策之所以饱受诟病，就是因为一调就死，一放就松，因为购买门槛太低所以一起购买引发了大涨，而后期一有风吹草动就会集体卖出造成暴跌，比如环京楼市就是最典型的案例。

而调控的目的就是防止房价大起大落，保持平稳健康发展，所以本轮调控提出房住不炒的定位，增加了精准施策的发力，也就是坚决遏制投机炒房。

投机炒房就是短期持有的买房卖房行为，目的不是自住或者出租，而是博取买卖之间可能的价格差。

所以遏制投机炒房的方法也就非常精准，那就是限制短期买卖，比如限售五年，还有就是购买端增加门槛，比如落户或者社保，同样也是限制转让，另外还有直接提高交易税率。

我们来看看前天苏州升级调控的开篇，就能明白本轮调控的目的。5.11苏州最新补充意见开篇指出：“为坚决贯彻落实党中央、国务院建立和完善房地产市场持续稳定健康发展长效机制的决策部署，坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的要求，遏制投机炒房，精准施策，合理引导市场预期”。

上述用词， 在强调房住不炒的同时，还强调了稳房价稳地价稳预期，另外就是遏制投机炒房 。非常清晰，对于投资性住房需求没有提出抑制，也就是说投资性住房跟投机炒房被严格区分，而投资就是长期持有就会把房子出租，既能给当地增加租赁房源满足居住多层次需求，还能通过出租带动地方经济，这就是各个城市抑制投机炒房而开始鼓励长期投资的根本原因，有保有压抑制投机鼓励投资的长效机制。带来的楼市投资最新变化就是让短期投机者退场，让长期投资者进场。

而当前调控更清晰的逻辑就是哪里房价一出现超过GDP的涨幅，那么哪里就会限制转让或者提高交易税率，让房价回归到平稳状态。

理顺了这个思路，楼市投资的逻辑也就非常清晰， 那就是放弃短炒的做法，改成长期投资，通过持有期间的租金收益加上长期稳定上涨预期，才是未来楼市投资的长效机制。

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