千亿房企“赶晚集”，中梁控股成近9年最大规模IPO内房企业

原标题:千亿房企“赶晚集”,中梁控股成近9年最大规模IPO内房企业

恰逢资本市场饱受房地产信托发行“纷扰”之际,历史上首家以千亿销售规模之巨冲击IPO的房企,花落中梁控股。包括新城、旭辉、中南、阳光城的第二梯队千亿房企在资本市场上已然成为翘首以盼的标的,中梁控股又会引来何种目光。

阔别房企多年的资本市场,终于迎来了一位TOP30房企的实力救场。

7月16日,中梁控股叩响了资本市场的大门,成功在香港交易所主板上市。中梁控股也成为了近9年上市内房股中资产和规模最大的房企之一。

而日内中梁控股的表现也颇为亮眼,开盘后股价一路走高,盘中一度涨超11%,市值来到218亿港元。

中梁控股发行定价策略,定价位于区间下限附近,定价为5.55港元/股,对应发行市盈率9倍;而路演期间发行价格区间为5.2-6.68港元,对应静态市盈率约8.5-11倍。

值得注意的是,中梁控股是2018年以来港交所内为数不多的IPO实现足额认购的内房股。根据招股书,本次中梁控股香港公开发售53,313,000股,为计划发行的1.01倍,足额认购,国际发售645,054,000股,为基础发行的1.35倍,同样超额认购。

即便9倍的市盈率在房企信托贷款压力骤然升级的当时当下并不低,但考虑到中梁控股处在“跃进”期,认购依然踊跃。

根据克而瑞数据,2018年,中梁控股合约销售额由2016年的190亿元增至1015亿元,两年符合增长率近乎达到翻倍的地步。

根据招股书,中梁控股把高增长归结于高周转、抓住三四线棚改的历史机会以及独创的“阿米巴模式”。

// 早期的区域深耕之路 //

在全国化之前,早期中梁控股走的区域深耕的路子。

1993年,在房地产业量和价格增幅齐飞的时代,年仅22岁的温州商人杨剑嗅到了商机,成立了温州华成房地产开发有限公司。往后20年中,杨剑根植温州,并辐射周边,逐渐形成了中梁地产在长三角的势力圈。根据招股书和公开资料,中梁控股早期项目开发主要集中在长三角的几个主要城市:苏州、上海、温州、杭州一带,以及少量开发的山东区域。

在中梁控股的发展过程中有两个比较重要的事件节点,2013年和2016年。

2013年9月,温州的中梁控股外滩首府一千多套房源在一日之间被售罄。与之产生鲜明对比的是,从2012年开始的全国楼市调控政策,使得温州房价连续多月下跌,多家本地小房企受到了直接的影响。

而凭借着该楼盘的销售,中梁控股渡过了危机,并在2013年销售额首次突破100万,成为当地的龙头房企。

2016年是中梁控股从区域到全国化布局的分水岭。公司是年将总部搬迁至上海,并且正式迈开了全国化的步伐,战略方向从深耕长三角,转变成全国化扩张,将业务下沉三四线。

对于三四线战略,中梁控股集团董事长杨剑做过一个形象的比喻:“如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会。”

正好赶上了城市轮动以及三四线棚改红利的中梁控股实现了业绩的大增,其销售金额从百亿跃升千亿,中梁控股只用了三年时间。据其最新发布的招股书数据显示,中梁控股2016年至2018年合约销售额分别为:190亿、649亿、1015亿,近两年年复合增长率达到131%。公司收益由2016年的29.25亿元增至2018年的302.15亿元,复合增长率达到221%。

// “小碧桂园” //

仅三年的时间,中梁控股从一家区域化房企高速成长为全国性的黑马的秘诀。

在开发模式上,中梁控股几乎沿袭了碧桂园的高周转模式,业内也有“小碧桂园”之称。

2016年中梁控股内部提出了“456”模式,即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入,为了鼓励区域公司按照“456”的模式运转,中梁控股设置了丰厚的奖励:项目开盘后达到“456”的标准,立即获得100万元的内部奖励。

一般而言,8个月是一家典型“高周转”房企完成一轮投资的周期,同时也是行业内高效利用资金、强回款的标志。而中梁控股内部推行的“456”模式,快销、快回、快投的高周转打法,支撑了中梁控股规模化的发展。

截止2019年3月31日,中梁控股的物业项目达到353个,位于中国五个核心区域覆盖了23个省市的124个城市。

新增土地方面,企业从2016年获取的63块新的土地至2018年提高到221块土地,增长率达3.5倍。入驻的城市从2016年的17个城市,到2018年增加到117个城市,目前已接近130个城市,增长7倍。

2016年—2018年,中梁控股分别拿地63快、119快、221块。也就是说,2016年这家公司几乎平均五天拿一块地,2017年平均三天拿一块地,而到了2018年不到两天就吃进一块地。

// 杨剑的“阿米巴生态” //

中梁控股之所以能够达到超过行业整体的“高周转”效率,一方面是中梁控股在布局三四线城市的战略,以及可快速复制的标准化项目开发流程;另一方面,公司激励计划的“阿米巴生态”系统的运用也起到关键作用,这是中梁控股在业内的另一个重要标签。

根据安信证券解释,所谓“阿米巴生态系统”的管理系统, 即务集团分为若干较小的阿米巴业务单元,其中每个业务单位在营运中均享有充分的授权并遵循以结果为导向的评估及激励方法,由此鼓励每名雇员主动投入管理并分担责任及分享利益。

2015年开始,中梁控股在稻盛和夫著名的阿米巴管理体系的基础上,创立了自己的阿米巴生态系统。具体的实施就是将大的业务集团分成若干小业务组织,每个单位组织在运营期间都享有足够的自主权。

而在招股说明书中,中梁控股再次强调自己的“阿米巴生态圈”,凭借学习稻盛和夫的阿米巴经营模式,温州商人杨剑的中梁控股在全国攻城略地,在短短三年间,从一家区域房地产商发展为千亿房企。也就是说,中梁控股认为,凭借这个系统,公司得以快速增长扩张。

不过,公开资料显示,在2018年相继进驻了杭州、合肥、成都、武汉等二线城市后,进入2019年,中梁控股接连在长沙、天津、苏州、西安、南昌、福州等二线、强三线城市落子。从去年下半年拿地战略的变化,意味着在三四线城市红利以及上涨红利消失殆尽之前,中梁控股迅速调整了战略布局,重新聚焦了二线。

接受媒体采访时,中梁认为,公司布局的大逻辑是在资金比较紧、土地竞争比较宽松的时候,以二线城市为主;反之,在资金宽裕、土地竞争激烈的时候,就会放大在三四线城市的布局比例。 返回搜狐,查看更多

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