房市半年考：市场趋稳 未来不可能大涨

原标题:房市半年考:市场趋稳 未来不可能大涨

法治周末记者 肖莎

中国的房地产市场正在经历周期最长的一次调控。

从2016年9月30日各大城市密集发布楼市调控政策至今,本轮调控已经经过33个月。

“本次调控是历次调控中,使用政策手段最多,政策最灵活,覆盖范围最广的一次。政策经历了从限购限贷到限售、限价、限土拍的变化,因城施策,由一线城市和重点二线城市再到三四线城市的蔓延,但调控从未放松。”空白研究院创始人、贝壳研究院名誉顾问杨现领告诉法治周末记者。

结合统计数据,杨现领谈到,从成交情况看,今年上半年多个城市二手房成交价格较去年同期有所上涨,但二手房业主成交周期在普遍走高,议价空间扩大,市场交易节奏放缓;从供给端看,不同城市间新增房源挂牌价格出现分化,降价房源占比普遍走高,“低挂低走”和“高挂低走”是主流。

购房者谨慎入市将成常态

空白研究院统计15个重点一二线城市(北京、上海、苏州、沈阳、天津、深圳、合肥、南京、大连、重庆、杭州、武汉、郑州、成都、西安)上半年二手房市场的成交情况发现,同比来看,15城的成交均价中有10个城市相较去年同期出现一定涨幅,成都、郑州、上海、武汉相较去年同期出现超过5%以上的降幅,降幅较大。

杨现领认为,除了看成交均价,目标城市的业主成交周期(签约日期-房源录入日期,主要衡量业主端成交的难易程度)和降价成交房源的占比(成交房源中降价套数/成交房源总套数)数据也值得注意。

“目标15城的业主成交周期普遍相较于2018年上半年明显延长。从绝对值来看,所有城市的成交周期都达到了80天以上,上海目前是目标15城中业主成交周期最长的城市,达到132天,其次是郑州123天,第三是杭州122天。目标15城中仅苏州一市业主成交周期相较2018年同期出现微降,降幅为2.3%。”杨现领说。

此外,空白研究院统计,15个城市中有10个城市降价成交房源的占比已经超过50%,成都最高达到了75%,意味着3/4的房子降价后才成交。

“这说明业主端交易变得更困难。”杨现领表示。

房产大数据平台诸葛找房在做半年市场分析时,把研究对象扩大到了100个城市,结论基本一致。

“重点城市上半年新房供应均有不同程度增加,新房供应量增加,稀释部分二手房需求,也使得二手房成交周期拉长。”诸葛找房二手房分析师国仕英告诉法治周末记者。

诸葛找房统计发现,2019年上半年,百城二手住宅挂牌均价在2月份触底之后小幅上涨,4月份之后涨幅收窄趋于稳定,上半年百城二手住宅挂牌均价累计跌幅为0.19%。

国仕英认为,目前房地产市场仍处于严格调控下,政策对于市场仍保持高度的敏感性,“一城一策”及“稳地价、稳房价、稳预期”仍是下半年及未来的政策基调。在此房地产背景下,下半年购房者持续观望谨慎入市会成常态。

部分三四线城市房价下行压力大

空白研究院统计的15城数据显示,上海、深圳、北京及天津和郑州出现了新房销售量的快速上涨;郑州和深圳的新房成交价格有下降,其余目标城市新房成交价格普遍上涨。

当把目光从核心一二线城市放眼全国,成交量就出现了分化。

诸葛找房的统计数据显示,2019年上半年,北上深三个一线城市商品住宅共成交1254万平方米左右,同比增长43.89%,北、上、深三城成交规模较去年同期均有所提升;二线代表城市成交面积约11410万平方米,同比上涨0.71%,整体成交规模保持平稳;三线代表城市上半年成交面积约5577万平方米,同比下降16.07%,在各线城市中同比下跌最为显著。

“一线城市由于连续两年成交量低迷,已经企稳反弹,上半年成交量明显上涨;二线城市整体成交量保持稳定,三四线城市市场下行态势已经有所显现,棚改支撑力度减弱下,后续市场调整压力仍较大。”诸葛找房新房市场分析师孙明英对法治周末记者分析。

至于成交价格,诸葛找房统计发现,2019年上半年,监测60个代表城市新建住宅销售均价每平方米14519元,同比2018年上半年上涨14.98%,与2018年下半年相比,价格基本企稳。

“从历史数据看,2015年下半年至2016年,各线城市房价同比涨幅均较大,期间一线城市领涨,从2017年开始,二线城市价格涨幅超过一线城市,三四线城市在棚改支撑下房价同比涨幅也处于高位,后期在棚改力度减弱的情况下,房价走势将回归理性,部分缺少产业支撑的三四线城市将面临房价下行压力。”孙明英说。

政策适度宽松的底线是不能“大涨”

连续调控33个月之后,在宏观经济承压的背景下,政府是否会通过放松调控来拉动经济发展,是很多人关心的话题。

山东菏泽在去年年底取消限售,让很多人认为是“打响了放松调控的第一枪”,年初的时候,市场对于政策放松的预期有所加强,有关于或会放限购限贷等政策的讨论甚嚣尘上。

一季度,由于政策放松的预期以及资金面的实际宽松、信贷利率的实际下行,房地产市场呈现出升温状态。

而且可以看到的是,如部分城市在“因城施策”的过程中,可能通过人才落户、人才引进、人才安居工程等方式适度放松限购、限贷政策,也有部分城市在适当下调房贷利率,降低首付比例,还有部分城市在交易税费上进行减免。

这些信号是否意味着下半年的调控政策会进一步放松。

诸葛找房分析师段雨桐对法治周末记者分析,5月18日,住房和城乡建设部在对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

“对于房价波动较大的城市两次预警重新定调了房地产的调控,表明了对于热点城市市场升温的紧密关注。”段雨桐说。

杨现领认为,历时33个月的调控后,可以看到今年上半年重点一二线城市市场成交价格基本保持稳定,市场供应和需求呈现比较均衡的状态。当前,面对错综复杂的国际和国内经济形势,“稳”字成为第一要义,预计这一政策导向在未来的一段时间内不会改变。

“下调房贷利率、减免交易税费等做法,是保证刚需和刚改人群的合理购房需求。”杨现领说,政策结构性适度宽松的底线是不能“大涨”,一旦市场出现过热倾向,政府一定会立即增加调控的力度。

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